https://thuviensach.vn

https://thuviensach.vn

https://thuviensach.vn

PHAN PHƯƠNG NAM

NGÔ GIA HOÀNG - NGUYỄN ĐÌNH THÁI HỘI ĐỒNG CHỈ ĐẠO XUẤT BẢN

Chủ tịch Hội đồng

Phó Trưởng Ban Tuyên giáo Trung ương LÊ MẠNH HÙNG

Phó Chủ tịch Hội đồng

CÁC TÌNH HUỐNG

Q. Giám đốc - Tổng Biên tập

ĐẤT ĐAI THƯỜNG GẶP

Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Sự thật PHẠM CHÍ THÀNH

Thành viên

PHẠM THỊ THINH

NGUYỄN ĐỨC TÀI

TRẦN THANH LÂM

NGUYỄN HOÀI ANH

NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA SỰ THẬT

Hà Nội - 2020

https://thuviensach.vn

https://thuviensach.vn

LỜI NHÀ XUẤT BẢN

Cuốn sách Các tình huống đất đai thường

gặp của nhóm tác giả Phan Phương Nam - Ngô Gia Hoàng - Nguyễn Đình Thái là ấn phẩm nằm trong Đề án trang bị sách cho cơ sở xã, phường, thị

trấn do Ban Tuyên giáo Trung ương và Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Sự thật phối hợp triển khai từ năm 2009 theo chủ trương của Ban Bí thư Trung ương Đảng. Các tình huống được trình bày trong cuốn sách là những vấn đề thường gặp trong cuộc sống có liên quan đến lĩnh vực đất đai, được các tác giả bình luận, phân tích dựa trên căn cứ pháp luật hiện hành. Cách xử lý các tình huống được đưa ra trong cuốn sách giúp cho các cơ quan chức năng, cá nhân có thẩm quyền tại cấp cơ sở trang bị thêm cách thức, phương pháp xử lý những tình huống pháp luật về đất đai phát sinh trên thực tế. Cuốn sách cũng góp phần nâng cao dân trí, kiến thức về

chính sách, pháp luật đất đai cho các tầng lớp nhân dân thông qua việc cung cấp, trang bị sách cho các xã, phường, thị trấn của 63 tỉnh, thành phố trên cả nước.

5

https://thuviensach.vn

LỜI NHÀ XUẤT BẢN

Cuốn sách Các tình huống đất đai thường

gặp của nhóm tác giả Phan Phương Nam - Ngô Gia Hoàng - Nguyễn Đình Thái là ấn phẩm nằm trong Đề án trang bị sách cho cơ sở xã, phường, thị

trấn do Ban Tuyên giáo Trung ương và Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Sự thật phối hợp triển khai từ năm 2009 theo chủ trương của Ban Bí thư Trung ương Đảng. Các tình huống được trình bày trong cuốn sách là những vấn đề thường gặp trong cuộc sống có liên quan đến lĩnh vực đất đai, được các tác giả bình luận, phân tích dựa trên căn cứ pháp luật hiện hành. Cách xử lý các tình huống được đưa ra trong cuốn sách giúp cho các cơ quan chức năng, cá nhân có thẩm quyền tại cấp cơ sở trang bị thêm cách thức, phương pháp xử lý những tình huống pháp luật về đất đai phát sinh trên thực tế. Cuốn sách cũng góp phần nâng cao dân trí, kiến thức về

chính sách, pháp luật đất đai cho các tầng lớp nhân dân thông qua việc cung cấp, trang bị sách cho các xã, phường, thị trấn của 63 tỉnh, thành phố trên cả nước.

5

https://thuviensach.vn

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng cuốn sách không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót nhất định. Nhà xuất bản và các tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc để cuốn sách được hoàn thiện hơn trong lần xuất bản sau.

Xin trân trọng giới thiệu cuốn sách cùng bạn đọc.

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

Tháng 8 năm 2020

NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA SỰ THẬT

Tình huống:

Ông B và bà A đăng ký kết hôn năm 1990. Năm 1991, bà A sinh con gái đầu lòng là chị H và đến năm 1993 thì sinh anh P. Năm 1995, gia đình ông B, bà A được Nhà nước giao cho 8ha đất trồng lúa theo chính sách khoán hộ tại địa phương căn cứ

trên số nhân khẩu của hộ (số người trong gia đình được ghi trong sổ hộ khẩu) tại thời điểm giao đất.

Diện tích đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất1, ghi rõ người sử dụng đất là

“Hộ ông B”.

Năm 2018, vợ chồng ông B quyết định chuyển nhượng toàn bộ 8ha đất nói trên. Tuy nhiên, khi ra văn phòng công chứng, thì công chứng viên lại từ

chối công chứng hồ sơ chuyển nhượng đất và yêu cầu 1. Trong đời sống xã hội, Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất còn được gọi với tên là “sổ đỏ”.

6

7

https://thuviensach.vn

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng cuốn sách không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót nhất định. Nhà xuất bản và các tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc để cuốn sách được hoàn thiện hơn trong lần xuất bản sau.

Xin trân trọng giới thiệu cuốn sách cùng bạn đọc.

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

Tháng 8 năm 2020

NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA SỰ THẬT

Tình huống:

Ông B và bà A đăng ký kết hôn năm 1990. Năm 1991, bà A sinh con gái đầu lòng là chị H và đến năm 1993 thì sinh anh P. Năm 1995, gia đình ông B, bà A được Nhà nước giao cho 8ha đất trồng lúa theo chính sách khoán hộ tại địa phương căn cứ

trên số nhân khẩu của hộ (số người trong gia đình được ghi trong sổ hộ khẩu) tại thời điểm giao đất.

Diện tích đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất1, ghi rõ người sử dụng đất là

“Hộ ông B”.

Năm 2018, vợ chồng ông B quyết định chuyển nhượng toàn bộ 8ha đất nói trên. Tuy nhiên, khi ra văn phòng công chứng, thì công chứng viên lại từ

chối công chứng hồ sơ chuyển nhượng đất và yêu cầu 1. Trong đời sống xã hội, Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất còn được gọi với tên là “sổ đỏ”.

6

7

https://thuviensach.vn

vợ chồng ông B, bà A phải có sự đồng ý của hai sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” . Thửa người con thì mới được chuyển nhượng. Ông B cho đất của ông B, bà A được Nhà nước giao vào năm rằng công chứng viên cố tình làm khó mình vì trên 1995 dựa trên số nhân khẩu của hộ và tại thời điểm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên đó hộ gia đình có tất cả 04 thành viên đang chung của “Hộ ông B” nên ông có toàn quyền quyết định.

sống với nhau. Do đó, ngoài ông B, bà A thì chị H và anh P cũng được xác định là những người có quyền sử

Vậy yêu cầu của công chứng viên trong trường dụng đất chung đối với 8ha đất này.

hợp này là đúng hay sai?

Theo khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm Trả lời:

2015 thì: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài Quyền sử dụng 8ha đất trồng lúa mà vợ chồng sản chung của các thành viên gia đình được thực ông B, bà A muốn chuyển nhượng là quyền sử dụng hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp đất chung của hộ gia đình. Mặc dù trên Giấy chứng định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên ông B, nhưng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình điều đó không có nghĩa là ông B được toàn quyền phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên quyết định đối với diện tích đất này. Khi trên Giấy gia đình là người thành niên có năng lực hành vi chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi từ “Hộ” thì dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định phải hiểu rằng đó là đất của hộ gia đình sử dụng khác” . Vì quyền sử dụng đất của hộ gia đình là đất và ông B chỉ là người đại diện cho hộ gia đình quyền chung của tất cả các thành viên trong hộ, để đứng tên.

nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất có sự đồng ý của tất cả các thành viên. Do đó, ông đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 (sau đây B chỉ được đại diện cho hộ gia đình ký tên trên hợp gọi tắt là Luật Đất đai năm 2013) thì: “Hộ gia đình đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với điều sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, kiện đã được tất cả các thành viên còn lại trong hộ

huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung gia đình sử dụng đất đồng ý và ủy quyền cho ông và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được bằng văn bản (văn bản đó phải được công chứng Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền hoặc chứng thực).

8

9

https://thuviensach.vn

vợ chồng ông B, bà A phải có sự đồng ý của hai sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” . Thửa người con thì mới được chuyển nhượng. Ông B cho đất của ông B, bà A được Nhà nước giao vào năm rằng công chứng viên cố tình làm khó mình vì trên 1995 dựa trên số nhân khẩu của hộ và tại thời điểm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên đó hộ gia đình có tất cả 04 thành viên đang chung của “Hộ ông B” nên ông có toàn quyền quyết định.

sống với nhau. Do đó, ngoài ông B, bà A thì chị H và anh P cũng được xác định là những người có quyền sử

Vậy yêu cầu của công chứng viên trong trường dụng đất chung đối với 8ha đất này.

hợp này là đúng hay sai?

Theo khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm Trả lời:

2015 thì: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài Quyền sử dụng 8ha đất trồng lúa mà vợ chồng sản chung của các thành viên gia đình được thực ông B, bà A muốn chuyển nhượng là quyền sử dụng hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp đất chung của hộ gia đình. Mặc dù trên Giấy chứng định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên ông B, nhưng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình điều đó không có nghĩa là ông B được toàn quyền phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên quyết định đối với diện tích đất này. Khi trên Giấy gia đình là người thành niên có năng lực hành vi chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi từ “Hộ” thì dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định phải hiểu rằng đó là đất của hộ gia đình sử dụng khác” . Vì quyền sử dụng đất của hộ gia đình là đất và ông B chỉ là người đại diện cho hộ gia đình quyền chung của tất cả các thành viên trong hộ, để đứng tên.

nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất có sự đồng ý của tất cả các thành viên. Do đó, ông đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 (sau đây B chỉ được đại diện cho hộ gia đình ký tên trên hợp gọi tắt là Luật Đất đai năm 2013) thì: “Hộ gia đình đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với điều sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, kiện đã được tất cả các thành viên còn lại trong hộ

huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung gia đình sử dụng đất đồng ý và ủy quyền cho ông và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được bằng văn bản (văn bản đó phải được công chứng Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền hoặc chứng thực).

8

9

https://thuviensach.vn

Như vậy, yêu cầu của công chứng viên về việc phải có sự đồng ý của chị H và anh P thì vợ chồng ông B, bà A mới được chuyển nhượng là đúng theo quy định của pháp luật đất đai.

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

ĐỐI VỚI ĐẤT KHAI HOANG

Tình huống:

Hộ gia đình bà T có 5ha đất trồng xoài tại tỉnh TX. Diện tích đất trên được gia đình bà khai hoang từ năm 1986 và sử dụng liên tục, không tranh chấp với ai, nhưng quyền sử dụng diện tích đất đó lại không được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình. Đầu năm 2018, một cán bộ làm việc tại xã mà bà T cư trú thông báo rằng diện tích 5ha này không có giấy tờ rõ ràng, là đất lấn, chiếm, nên sẽ bị thu hồi và xử phạt vi phạm hành chính. Bà T rất lo lắng với thông báo của cán bộ xã nên mong muốn được Nhà nước “hợp thức hóa” quyền sử dụng diện tích đất nói trên cho gia đình bà.

Vậy bà T có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu được thì gia đình phải làm những thủ tục gì?

10

11

https://thuviensach.vn

Như vậy, yêu cầu của công chứng viên về việc phải có sự đồng ý của chị H và anh P thì vợ chồng ông B, bà A mới được chuyển nhượng là đúng theo quy định của pháp luật đất đai.

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

ĐỐI VỚI ĐẤT KHAI HOANG

Tình huống:

Hộ gia đình bà T có 5ha đất trồng xoài tại tỉnh TX. Diện tích đất trên được gia đình bà khai hoang từ năm 1986 và sử dụng liên tục, không tranh chấp với ai, nhưng quyền sử dụng diện tích đất đó lại không được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình. Đầu năm 2018, một cán bộ làm việc tại xã mà bà T cư trú thông báo rằng diện tích 5ha này không có giấy tờ rõ ràng, là đất lấn, chiếm, nên sẽ bị thu hồi và xử phạt vi phạm hành chính. Bà T rất lo lắng với thông báo của cán bộ xã nên mong muốn được Nhà nước “hợp thức hóa” quyền sử dụng diện tích đất nói trên cho gia đình bà.

Vậy bà T có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu được thì gia đình phải làm những thủ tục gì?

10

11

https://thuviensach.vn

Trả lời:

quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận, công nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 101

Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên của quốc Luật Đất đai năm 2013 thì: “Hộ gia đình, cá nhân gia mà còn là tư liệu sản xuất rất quan trọng, đặc biệt đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại là đối với sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, việc sử dụng Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đất đai một cách tiết kiệm, hiệu quả và tăng cường đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004

đưa đất chưa sử dụng vào khai thác luôn là vấn đề

và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được được Nhà nước chú trọng thực hiện. Theo khoản 1

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có Điều 164 Luật Đất đai năm 2013, đất chưa sử dụng tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, do Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm quản quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây lý, bảo vệ. Ngoài ra, Nhà nước luôn có chính sách dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà khuyến khích người sử dụng đất đầu tư sức lao động, nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy vật tư, tiền vốn để khai hoang, phục hóa, lấn biển, hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử

với đất”. Ngoài ra, khoản 4 Điều 22 Nghị định số

dụng đất. Khoản 1 Điều 165 Luật Đất đai năm 2013

43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy quy định : “Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai1

đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê (sau đây gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, cũng chỉ rõ: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử

đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù dụng vào sử dụng”. Nói cách khác, việc khai hoang hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà mà không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo được coi là không hợp pháp.

hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; Tuy nhiên, 5ha đất trồng xoài của hộ gia đình bà T đã được khai hoang từ năm 1986 và sử dụng liên 1. Một số quy định trong Nghị định này được sửa đổi, tục cho đến nay, không có tranh chấp với ai nên hộ

bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số

gia đình bà T có thể được cơ quan nhà nước có thẩm 136/2018/NĐ-CP và Nghị định số 62/2019/NĐ-CP.

12

13

https://thuviensach.vn

Trả lời:

quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận, công nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 101

Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên của quốc Luật Đất đai năm 2013 thì: “Hộ gia đình, cá nhân gia mà còn là tư liệu sản xuất rất quan trọng, đặc biệt đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại là đối với sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, việc sử dụng Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đất đai một cách tiết kiệm, hiệu quả và tăng cường đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004

đưa đất chưa sử dụng vào khai thác luôn là vấn đề

và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được được Nhà nước chú trọng thực hiện. Theo khoản 1

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có Điều 164 Luật Đất đai năm 2013, đất chưa sử dụng tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, do Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm quản quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây lý, bảo vệ. Ngoài ra, Nhà nước luôn có chính sách dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà khuyến khích người sử dụng đất đầu tư sức lao động, nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy vật tư, tiền vốn để khai hoang, phục hóa, lấn biển, hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử

với đất”. Ngoài ra, khoản 4 Điều 22 Nghị định số

dụng đất. Khoản 1 Điều 165 Luật Đất đai năm 2013

43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy quy định : “Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai1

đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê (sau đây gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, cũng chỉ rõ: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử

đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù dụng vào sử dụng”. Nói cách khác, việc khai hoang hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà mà không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo được coi là không hợp pháp.

hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; Tuy nhiên, 5ha đất trồng xoài của hộ gia đình bà T đã được khai hoang từ năm 1986 và sử dụng liên 1. Một số quy định trong Nghị định này được sửa đổi, tục cho đến nay, không có tranh chấp với ai nên hộ

bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số

gia đình bà T có thể được cơ quan nhà nước có thẩm 136/2018/NĐ-CP và Nghị định số 62/2019/NĐ-CP.

12

13

https://thuviensach.vn

nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê”.

Trong trường hợp gia đình bà T, do việc sử dụng đất đã bắt đầu từ năm 1986 nên 5ha đất trồng xoài này thỏa mãn điều kiện là đất đã được sử dụng ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG

trước ngày 01/7/2004. Quyền sử dụng 5ha đất này ĐẤT TRỒNG LÚA

của gia đình bà T có thể được Nhà nước công nhận nếu như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và phải được Ủy ban nhân dân Tình huống:

cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. Về thủ

Vợ chồng ông T và bà D là giáo viên giảng dạy tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà T

tại một trường tiểu học ở huyện G, tỉnh B. Vợ chồng cần tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất ông bà có nhu cầu nhận chuyển nhượng thêm đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của để trồng lúa tăng gia sản xuất. Cùng lúc đó, ông Ủy ban nhân dân cấp tỉnh TX hoặc có thể nộp hồ sơ

Đ là hàng xóm của gia đình ông T và bà D đang tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

rao tin chuyển nhượng 2ha đất trồng lúa của mình tại địa phương. Ông T và bà D đã quyết định thỏa thuận với ông Đ về việc nhận chuyển nhượng 2ha đất nói trên và các bên cùng nhau ra Ủy ban nhân dân cấp xã để làm thủ tục. Tuy nhiên, cán bộ xã đã từ chối yêu cầu chứng thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai gia đình với lý do: Ông T và bà D không phải là nông dân nên không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Vậy việc từ chối chứng nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã là đúng hay sai?

14

15

https://thuviensach.vn

nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê”.

Trong trường hợp gia đình bà T, do việc sử dụng đất đã bắt đầu từ năm 1986 nên 5ha đất trồng xoài này thỏa mãn điều kiện là đất đã được sử dụng ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG

trước ngày 01/7/2004. Quyền sử dụng 5ha đất này ĐẤT TRỒNG LÚA

của gia đình bà T có thể được Nhà nước công nhận nếu như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và phải được Ủy ban nhân dân Tình huống:

cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. Về thủ

Vợ chồng ông T và bà D là giáo viên giảng dạy tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà T

tại một trường tiểu học ở huyện G, tỉnh B. Vợ chồng cần tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất ông bà có nhu cầu nhận chuyển nhượng thêm đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của để trồng lúa tăng gia sản xuất. Cùng lúc đó, ông Ủy ban nhân dân cấp tỉnh TX hoặc có thể nộp hồ sơ

Đ là hàng xóm của gia đình ông T và bà D đang tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

rao tin chuyển nhượng 2ha đất trồng lúa của mình tại địa phương. Ông T và bà D đã quyết định thỏa thuận với ông Đ về việc nhận chuyển nhượng 2ha đất nói trên và các bên cùng nhau ra Ủy ban nhân dân cấp xã để làm thủ tục. Tuy nhiên, cán bộ xã đã từ chối yêu cầu chứng thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai gia đình với lý do: Ông T và bà D không phải là nông dân nên không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Vậy việc từ chối chứng nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã là đúng hay sai?

14

15

https://thuviensach.vn

Trả lời:

khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, thì hộ

gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Pháp luật không cấm hộ gia đình, cá nhân được được hiểu là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông về những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, pháp nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất luật có sự hạn chế khả năng nhận chuyển nhượng nông nghiệp trên đất đó.

quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Đặc biệt, đất nông nghiệp, đất trồng lúa có vai trò rất Căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất quan trọng đối với vấn đề bảo đảm an ninh lương nông nghiệp bao gồm:

thực nên Đảng và Nhà nước ta luôn có chính sách a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà ưu tiên bảo vệ. Pháp luật đất đai có các quy định nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; ưu đãi dành cho người trồng lúa cũng như hạn chế

do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang trồng lúa sang các loại đất khác. Khoản 3 Điều 191

sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá công nhận;

nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử

thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức dụng đất trồng lúa” . Mục đích của quy định này là lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; nhằm bảo vệ đất trồng lúa, vì Nhà nước lo ngại nếu cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy đất trồng lúa thì diện tích này sẽ không được sử

định tại điểm a nêu trên, kể cả trường hợp không dụng hiệu quả, hoặc bị bỏ hoang, chuyển mục đích có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm sử dụng đất tùy tiện.

họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh; Như vậy, muốn được nhận chuyển nhượng đất d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân trồng lúa, thì ông T và bà D phải là những cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Căn cứ theo ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử

16

17

https://thuviensach.vn

Trả lời:

khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, thì hộ

gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Pháp luật không cấm hộ gia đình, cá nhân được được hiểu là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông về những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, pháp nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất luật có sự hạn chế khả năng nhận chuyển nhượng nông nghiệp trên đất đó.

quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Đặc biệt, đất nông nghiệp, đất trồng lúa có vai trò rất Căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất quan trọng đối với vấn đề bảo đảm an ninh lương nông nghiệp bao gồm:

thực nên Đảng và Nhà nước ta luôn có chính sách a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà ưu tiên bảo vệ. Pháp luật đất đai có các quy định nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; ưu đãi dành cho người trồng lúa cũng như hạn chế

do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang trồng lúa sang các loại đất khác. Khoản 3 Điều 191

sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá công nhận;

nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử

thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức dụng đất trồng lúa” . Mục đích của quy định này là lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; nhằm bảo vệ đất trồng lúa, vì Nhà nước lo ngại nếu cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy đất trồng lúa thì diện tích này sẽ không được sử

định tại điểm a nêu trên, kể cả trường hợp không dụng hiệu quả, hoặc bị bỏ hoang, chuyển mục đích có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm sử dụng đất tùy tiện.

họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh; Như vậy, muốn được nhận chuyển nhượng đất d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân trồng lúa, thì ông T và bà D phải là những cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Căn cứ theo ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử

16

17

https://thuviensach.vn

dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại điểm b nêu trên1.

Tóm lại, có thể thấy, ông T và bà D là hai cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, vì hai ông bà được hưởng lương thường xuyên, thu nhập chủ yếu từ việc dạy học. Do đó, ông T và bà D không XỬ LÝ ĐẤT ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO,

được nhận chuyển nhượng 2ha đất trồng lúa của CHO THUÊ HẾT THỜI HẠN

ông Đ. Tuy nhiên, việc đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã cho rằng hai vợ chồng ông bà không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là không Tình huống:

chính xác, vì Luật Đất đai chỉ cấm hộ gia đình, cá Năm 1995, gia đình ông T được Nhà nước giao nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng lúa.

3ha đất để trồng lúa, thời hạn giao đất là 20 năm.

Ông T và bà D có thể nhận chuyển nhượng các loại Từ năm 2014, do không còn đủ sức lao động, nên đất nông nghiệp khác mà pháp luật không giới hạn ông T đã cho ông C (là em ruột của ông T) thuê đất việc nhận chuyển nhượng. Mặt khác, Luật Đất đai để canh tác và thu hoạch sau mỗi vụ lúa. Đầu năm hiện hành cũng chỉ cấm ông T và bà D không được 2018, trong lúc sắp xếp lại các loại giấy tờ, ông T

nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền tình cờ đọc lại thông tin ghi trên Giấy chứng nhận sử dụng đất trồng lúa, còn đối với việc nhận thừa quyền sử dụng đất mà mình đã được cấp vào năm kế thì không đặt ra điều kiện về trực tiếp sản xuất 1995 và phát hiện đất đã hết thời hạn sử dụng từ

nông nghiệp nên hai ông bà vẫn được nhận thừa kế

năm 2015. Ông T rất lo lắng và hoang mang không quyền sử dụng đất trồng lúa (nếu có).

biết 3ha đất trồng lúa này có còn thuộc quyền sử

dụng của mình hay không, vì lâu nay người trực 1. Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT

tiếp sử dụng cũng như nộp thuế cho Nhà nước là ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày ông C.

06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị

Câu hỏi đặt ra là, liệu Nhà nước có thu hồi đất định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, của ông T để giao cho ông C vì đất đã hết thời hạn bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

sử dụng hay không?

18

19

https://thuviensach.vn

dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại điểm b nêu trên1.

Tóm lại, có thể thấy, ông T và bà D là hai cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, vì hai ông bà được hưởng lương thường xuyên, thu nhập chủ yếu từ việc dạy học. Do đó, ông T và bà D không XỬ LÝ ĐẤT ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO,

được nhận chuyển nhượng 2ha đất trồng lúa của CHO THUÊ HẾT THỜI HẠN

ông Đ. Tuy nhiên, việc đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã cho rằng hai vợ chồng ông bà không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là không Tình huống:

chính xác, vì Luật Đất đai chỉ cấm hộ gia đình, cá Năm 1995, gia đình ông T được Nhà nước giao nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng lúa.

3ha đất để trồng lúa, thời hạn giao đất là 20 năm.

Ông T và bà D có thể nhận chuyển nhượng các loại Từ năm 2014, do không còn đủ sức lao động, nên đất nông nghiệp khác mà pháp luật không giới hạn ông T đã cho ông C (là em ruột của ông T) thuê đất việc nhận chuyển nhượng. Mặt khác, Luật Đất đai để canh tác và thu hoạch sau mỗi vụ lúa. Đầu năm hiện hành cũng chỉ cấm ông T và bà D không được 2018, trong lúc sắp xếp lại các loại giấy tờ, ông T

nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền tình cờ đọc lại thông tin ghi trên Giấy chứng nhận sử dụng đất trồng lúa, còn đối với việc nhận thừa quyền sử dụng đất mà mình đã được cấp vào năm kế thì không đặt ra điều kiện về trực tiếp sản xuất 1995 và phát hiện đất đã hết thời hạn sử dụng từ

nông nghiệp nên hai ông bà vẫn được nhận thừa kế

năm 2015. Ông T rất lo lắng và hoang mang không quyền sử dụng đất trồng lúa (nếu có).

biết 3ha đất trồng lúa này có còn thuộc quyền sử

dụng của mình hay không, vì lâu nay người trực 1. Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT

tiếp sử dụng cũng như nộp thuế cho Nhà nước là ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày ông C.

06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị

Câu hỏi đặt ra là, liệu Nhà nước có thu hồi đất định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, của ông T để giao cho ông C vì đất đã hết thời hạn bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

sử dụng hay không?

18

19

https://thuviensach.vn

Trả lời:

Còn theo khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thời hạn giao đất, công nhận Ở Việt Nam, đất đai là tài sản thuộc sở hữu quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo thống nhất quản lý. Vì vậy, người dân chỉ có quyền quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, sử dụng đất do Nhà nước trao cho và chỉ được sử

khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là dụng trong một khoảng thời hạn nhất định tùy theo từng loại đất. Đất nông nghiệp là tư liệu sản 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân xuất đặc biệt được Nhà nước giao cho nông dân để

trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì sản xuất, lao động và được hưởng thành quả, bảo được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định đảm cuộc sống nên cần có thời hạn sử dụng đất để

tại khoản này” .

những người khác sau đó cũng có tư liệu đất đai.

Trong tình huống này, ông T vẫn được xem là Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là sau khi hết cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, mặc dù thời hạn sử dụng, thì Nhà nước sẽ thu hồi đất, vì từ năm 2014, ông T đã cho ông C thuê đất để sản theo điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm xuất. Bởi vì, thực tế thì từ năm 1995, ông T được 2013, thì Nhà nước chỉ thu hồi đối với đất được Nhà nước giao 3ha đất trồng lúa. Căn cứ quy định Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn, nhưng không của pháp luật đất đai, thì ông T mới là người sử

được gia hạn. Như vậy, không phải mọi trường dụng đất hợp pháp đối với 3ha đất nói trên (người hợp đất được Nhà nước giao hết thời hạn sử dụng được Nhà nước giao đất), chứ không phải là ông C.

đất thì sẽ bị thu hồi.

Vì vậy, ông T có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Mặt khác, căn cứ khoản 3 Điều 210 Luật Đất người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đai năm 2013 thì: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp đất đai. Việc ông T cho ông C thuê đất không dẫn sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận đến hành vi chuyển quyền sử dụng đất sang cho quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng ông C. Do đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ không thu đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có hồi đất của ông T để giao cho ông C. Trong trường nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hợp ông T có nhu cầu làm thủ tục gia hạn sẽ vẫn hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật”.

được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

20

21

https://thuviensach.vn

Trả lời:

Còn theo khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thời hạn giao đất, công nhận Ở Việt Nam, đất đai là tài sản thuộc sở hữu quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo thống nhất quản lý. Vì vậy, người dân chỉ có quyền quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, sử dụng đất do Nhà nước trao cho và chỉ được sử

khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là dụng trong một khoảng thời hạn nhất định tùy theo từng loại đất. Đất nông nghiệp là tư liệu sản 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân xuất đặc biệt được Nhà nước giao cho nông dân để

trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì sản xuất, lao động và được hưởng thành quả, bảo được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định đảm cuộc sống nên cần có thời hạn sử dụng đất để

tại khoản này” .

những người khác sau đó cũng có tư liệu đất đai.

Trong tình huống này, ông T vẫn được xem là Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là sau khi hết cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, mặc dù thời hạn sử dụng, thì Nhà nước sẽ thu hồi đất, vì từ năm 2014, ông T đã cho ông C thuê đất để sản theo điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm xuất. Bởi vì, thực tế thì từ năm 1995, ông T được 2013, thì Nhà nước chỉ thu hồi đối với đất được Nhà nước giao 3ha đất trồng lúa. Căn cứ quy định Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn, nhưng không của pháp luật đất đai, thì ông T mới là người sử

được gia hạn. Như vậy, không phải mọi trường dụng đất hợp pháp đối với 3ha đất nói trên (người hợp đất được Nhà nước giao hết thời hạn sử dụng được Nhà nước giao đất), chứ không phải là ông C.

đất thì sẽ bị thu hồi.

Vì vậy, ông T có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Mặt khác, căn cứ khoản 3 Điều 210 Luật Đất người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đai năm 2013 thì: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp đất đai. Việc ông T cho ông C thuê đất không dẫn sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận đến hành vi chuyển quyền sử dụng đất sang cho quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng ông C. Do đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ không thu đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có hồi đất của ông T để giao cho ông C. Trong trường nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hợp ông T có nhu cầu làm thủ tục gia hạn sẽ vẫn hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật”.

được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

20

21

https://thuviensach.vn

Đồng thời, Nhà nước cũng không thu hồi đất sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có với lý do hết thời hạn sử dụng đất nếu ông T

quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có không đi làm thủ tục gia hạn. Bởi lẽ, theo khoản 2

thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: “Hộ gia ký đất đai;

đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 và khoản 3

khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1

cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ

Điều 126 và khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử

mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao sử dụng đất”. Điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ

đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

không thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân vì lý do hết thời hạn sử dụng. Quy định này thể hiện sự ưu đãi của Nhà nước đối với các hộ

gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, giúp họ yên tâm đầu tư quy mô lớn, sử dụng đất một cách ổn định, lâu dài, bền vững.

Ngoài ra, ông T có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 3

Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau: a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp 22

23

https://thuviensach.vn

Đồng thời, Nhà nước cũng không thu hồi đất sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có với lý do hết thời hạn sử dụng đất nếu ông T

quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có không đi làm thủ tục gia hạn. Bởi lẽ, theo khoản 2

thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: “Hộ gia ký đất đai;

đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 và khoản 3

khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1

cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ

Điều 126 và khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử

mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao sử dụng đất”. Điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ

đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

không thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân vì lý do hết thời hạn sử dụng. Quy định này thể hiện sự ưu đãi của Nhà nước đối với các hộ

gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, giúp họ yên tâm đầu tư quy mô lớn, sử dụng đất một cách ổn định, lâu dài, bền vững.

Ngoài ra, ông T có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 3

Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau: a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp 22

23

https://thuviensach.vn

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bị từ chối với lý do diện tích đất không đủ điều kiện để tách thửa.

Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của chị L sẽ

được giải quyết như thế nào?

ĐIỀU KIỆN ĐỂ

Trả lời:

TÁCH THỬA ĐẤT Ở

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, để

khắc phục tình trạng manh mún cũng như đầu Tình huống:

cơ đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại các địa Tháng 12/2016, chị L đặt cọc 30 triệu đồng để

phương được quyền quy định diện tích đất tối thiểu chuẩn bị thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh được phép tách thửa. Hộ gia đình, cá nhân khi có đất thổ cư có diện tích 50m2 của ông H tại huyện nhu cầu tách thửa, thì cần phải bảo đảm để thửa Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Mảnh đất đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách này hiện vẫn còn chung Giấy chứng nhận quyền thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích này. Khoản 2

sử dụng đất với cả khu đất lớn của ông H. Ông H

Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:

“hứa hẹn” với chị L rằng sẽ đi làm thủ tục tách

“Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy thửa để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được đất1 sau khi chị L thanh toán đủ tiền. Sau đó, hợp làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị L

đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã và ông H đã được ký kết tại Văn phòng công chứng.

đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thẩm quyền đề nghị được cấp Giấy chứng nhận thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.

1. Trong đời sống xã hội, Giấy chứng nhận quyền sử

Như vậy, nếu muốn tách thành một thửa riêng, dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn được gọi là “sổ hồng”.

được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 24

25

https://thuviensach.vn

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bị từ chối với lý do diện tích đất không đủ điều kiện để tách thửa.

Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của chị L sẽ

được giải quyết như thế nào?

ĐIỀU KIỆN ĐỂ

Trả lời:

TÁCH THỬA ĐẤT Ở

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, để

khắc phục tình trạng manh mún cũng như đầu Tình huống:

cơ đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại các địa Tháng 12/2016, chị L đặt cọc 30 triệu đồng để

phương được quyền quy định diện tích đất tối thiểu chuẩn bị thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh được phép tách thửa. Hộ gia đình, cá nhân khi có đất thổ cư có diện tích 50m2 của ông H tại huyện nhu cầu tách thửa, thì cần phải bảo đảm để thửa Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Mảnh đất đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách này hiện vẫn còn chung Giấy chứng nhận quyền thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích này. Khoản 2

sử dụng đất với cả khu đất lớn của ông H. Ông H

Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:

“hứa hẹn” với chị L rằng sẽ đi làm thủ tục tách

“Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy thửa để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được đất1 sau khi chị L thanh toán đủ tiền. Sau đó, hợp làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị L

đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã và ông H đã được ký kết tại Văn phòng công chứng.

đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thẩm quyền đề nghị được cấp Giấy chứng nhận thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.

1. Trong đời sống xã hội, Giấy chứng nhận quyền sử

Như vậy, nếu muốn tách thành một thửa riêng, dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn được gọi là “sổ hồng”.

được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 24

25

https://thuviensach.vn

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với (sau khi trừ lộ giới) tại huyện Bình Chánh là 80m2

đất thì diện tích miếng đất phải bảo đảm lớn hơn và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.

hoặc bằng diện tích tối thiểu để được tách thửa tại Vì miếng đất của chị L chỉ có diện tích 50m2 nên địa phương. Đồng thời, khu đất này không được không đủ diện tích để được tách thửa, không được nằm trong những trường hợp mà cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

không cho phép tách thửa. Các trường hợp không hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất riêng.

được phép tách thửa thông thường gồm: Đất nằm Mặc dù không được cấp Giấy chứng nhận quyền trong khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo gắn liền với đất riêng, nhưng trong trường hợp này, quy định pháp luật, khu vực đã có thông báo thu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan đã thực hiện công chứng và đã đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền,... Tùy vào từng điều kiện, nhà nước thì vẫn có hiệu lực. Chị L vẫn có quyền sử

chính sách của mỗi địa phương mà Ủy ban nhân dụng hợp pháp đối với 50m2 đất, nhưng phải chấp dân cấp tỉnh ban hành quy định về các trường hợp nhận cùng đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với người bán. Điều này sẽ khá không được phép tách thửa.

bất tiện, vì khi chị L muốn thực hiện các quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quy của người sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy người chuyển nhượng với tư cách là những người hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà có chung quyền sử dụng đất.

nước có thẩm quyền phê duyệt và quỹ đất của địa phương để quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Miếng đất mà chị L

nhận chuyển nhượng thuộc huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh, nên chị L cần tham khảo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, diện tích tối thiểu của thửa đất ở

hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa 26

27

https://thuviensach.vn

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với (sau khi trừ lộ giới) tại huyện Bình Chánh là 80m2

đất thì diện tích miếng đất phải bảo đảm lớn hơn và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.

hoặc bằng diện tích tối thiểu để được tách thửa tại Vì miếng đất của chị L chỉ có diện tích 50m2 nên địa phương. Đồng thời, khu đất này không được không đủ diện tích để được tách thửa, không được nằm trong những trường hợp mà cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

không cho phép tách thửa. Các trường hợp không hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất riêng.

được phép tách thửa thông thường gồm: Đất nằm Mặc dù không được cấp Giấy chứng nhận quyền trong khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo gắn liền với đất riêng, nhưng trong trường hợp này, quy định pháp luật, khu vực đã có thông báo thu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan đã thực hiện công chứng và đã đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền,... Tùy vào từng điều kiện, nhà nước thì vẫn có hiệu lực. Chị L vẫn có quyền sử

chính sách của mỗi địa phương mà Ủy ban nhân dụng hợp pháp đối với 50m2 đất, nhưng phải chấp dân cấp tỉnh ban hành quy định về các trường hợp nhận cùng đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với người bán. Điều này sẽ khá không được phép tách thửa.

bất tiện, vì khi chị L muốn thực hiện các quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quy của người sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy người chuyển nhượng với tư cách là những người hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà có chung quyền sử dụng đất.

nước có thẩm quyền phê duyệt và quỹ đất của địa phương để quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Miếng đất mà chị L

nhận chuyển nhượng thuộc huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh, nên chị L cần tham khảo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, diện tích tối thiểu của thửa đất ở

hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa 26

27

https://thuviensach.vn

được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) sẽ tìm cách “sang tay” với giá cao hơn, không mấy chốc có thể thu về

một số tiền lớn chỉ sau vài tháng. H và L nghe anh V nói thế cũng rất hào hứng, nhưng lại không dám CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

mạo hiểm vì không biết việc phân chia đất sẽ thực QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

hiện thế nào sau khi ba người góp tiền mua.

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN

Nhà nước sẽ cấp chung cho ba anh một Giấy KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà CHO NHIỀU NGƯỜI

ở và tài sản khác gắn liền với đất hay mỗi người CÓ CHUNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

sẽ được cấp một Giấy chứng nhận? Nếu chỉ cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì Tình huống:

ai là người quản lý? Nếu người đó “lén lút” ra sang Nhận thấy giá đất ở tại các huyện ngoại thành nhượng lại mảnh đất thì quyền lợi của hai người Thành phố Hồ Chí Minh đang “sốt”, việc chuyển kia sẽ được giải quyết như thế nào?

nhượng diễn ra phổ biến và thu được lợi nhuận rất cao, nên anh V có ý định đầu tư kiếm lời. Một hôm, Trả lời:

có người quen giới thiệu miếng đất cần chuyển Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật nhượng gấp để trả nợ. Miếng đất được cấp giấy tờ

Đất đai năm 2013:

đầy đủ và diện tích cũng vừa phải, có thể dễ dàng

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử

“sang tay” cho người khác trong thời gian ngắn.

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn Anh V nhận thấy cơ hội làm giàu đã đến, nhưng liền với đất cho những trường hợp sau đây: lúc này lại không có đủ tiền để mua, nếu vay ngân

...

hàng thì lại không kịp vì thủ tục rờm rà. Vì vậy, anh V bàn với hai người bạn thân là H và L cùng c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, góp tiền nhận chuyển nhượng chung, rồi sau khi được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, 28

29

https://thuviensach.vn

được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) sẽ tìm cách “sang tay” với giá cao hơn, không mấy chốc có thể thu về

một số tiền lớn chỉ sau vài tháng. H và L nghe anh V nói thế cũng rất hào hứng, nhưng lại không dám CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

mạo hiểm vì không biết việc phân chia đất sẽ thực QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

hiện thế nào sau khi ba người góp tiền mua.

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN

Nhà nước sẽ cấp chung cho ba anh một Giấy KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà CHO NHIỀU NGƯỜI

ở và tài sản khác gắn liền với đất hay mỗi người CÓ CHUNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

sẽ được cấp một Giấy chứng nhận? Nếu chỉ cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì Tình huống:

ai là người quản lý? Nếu người đó “lén lút” ra sang Nhận thấy giá đất ở tại các huyện ngoại thành nhượng lại mảnh đất thì quyền lợi của hai người Thành phố Hồ Chí Minh đang “sốt”, việc chuyển kia sẽ được giải quyết như thế nào?

nhượng diễn ra phổ biến và thu được lợi nhuận rất cao, nên anh V có ý định đầu tư kiếm lời. Một hôm, Trả lời:

có người quen giới thiệu miếng đất cần chuyển Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật nhượng gấp để trả nợ. Miếng đất được cấp giấy tờ

Đất đai năm 2013:

đầy đủ và diện tích cũng vừa phải, có thể dễ dàng

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử

“sang tay” cho người khác trong thời gian ngắn.

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn Anh V nhận thấy cơ hội làm giàu đã đến, nhưng liền với đất cho những trường hợp sau đây: lúc này lại không có đủ tiền để mua, nếu vay ngân

...

hàng thì lại không kịp vì thủ tục rờm rà. Vì vậy, anh V bàn với hai người bạn thân là H và L cùng c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, góp tiền nhận chuyển nhượng chung, rồi sau khi được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, 28

29

https://thuviensach.vn

nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp Như vậy, V, H và L có quyền đề nghị cấp chung một bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ”.

Giấy chứng nhận hoặc cấp ba Giấy chứng nhận cho ba người như quy định nêu trên.

Như vậy, V, H và L sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Vì mảnh đất trong trường hợp này được xác ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận định là tài sản chung của cả ba người nên nếu một quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trong ba người muốn chuyển nhượng thì phải có khác gắn liền với đất sẽ tạo cơ sở pháp lý để Nhà sự đồng ý của hai người còn lại, không được tự ý nước bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử

quyết định. Cả ba người đều phải ký tên vào hợp dụng đất và người sử dụng đất về nguyên tắc phải đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc có Giấy chứng nhận này mới được sang nhượng lại bán toàn bộ mảnh đất trên mới được pháp luật đất cho người khác.

thừa nhận. Ngược lại, chỉ một trong ba người không đồng ý chuyển nhượng, thì giao dịch chuyển Vì V, H và L cùng góp tiền, nên cả ba người được nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó sẽ không được xác định là những người có chung quyền sử dụng công nhận.

đất. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với Trường hợp anh V muốn bán một phần trong đất sẽ được thực hiện theo nguyên tắc quy định tại thửa đất thuộc quyền sử dụng chung, thì theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể

điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: như sau: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử

dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của 30

31

https://thuviensach.vn

nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp Như vậy, V, H và L có quyền đề nghị cấp chung một bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ”.

Giấy chứng nhận hoặc cấp ba Giấy chứng nhận cho ba người như quy định nêu trên.

Như vậy, V, H và L sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Vì mảnh đất trong trường hợp này được xác ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận định là tài sản chung của cả ba người nên nếu một quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trong ba người muốn chuyển nhượng thì phải có khác gắn liền với đất sẽ tạo cơ sở pháp lý để Nhà sự đồng ý của hai người còn lại, không được tự ý nước bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử

quyết định. Cả ba người đều phải ký tên vào hợp dụng đất và người sử dụng đất về nguyên tắc phải đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc có Giấy chứng nhận này mới được sang nhượng lại bán toàn bộ mảnh đất trên mới được pháp luật đất cho người khác.

thừa nhận. Ngược lại, chỉ một trong ba người không đồng ý chuyển nhượng, thì giao dịch chuyển Vì V, H và L cùng góp tiền, nên cả ba người được nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó sẽ không được xác định là những người có chung quyền sử dụng công nhận.

đất. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với Trường hợp anh V muốn bán một phần trong đất sẽ được thực hiện theo nguyên tắc quy định tại thửa đất thuộc quyền sử dụng chung, thì theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể

điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: như sau: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử

dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của 30

31

https://thuviensach.vn

Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.

Như vậy, ba người phải làm thủ tục tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CHUYỂN MỤC ĐÍCH

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với SỬ DỤNG ĐẤT TRỒNG LÚA

đất cho từng thửa đất thì sau khi tách thửa, anh V

SANG LOẠI ĐẤT TRỒNG CÂY KHÁC

mới được quyền chuyển nhượng mà không cần hỏi ý kiến của người khác.

Tình huống:

Bà T được Nhà nước giao 03ha đất, trong phần thông tin về mục đích sử dụng thửa đất có ghi là đất trồng lúa. Từ khi được Nhà nước giao đất cho đến nay, gia đình bà T vẫn sử dụng để canh tác hai vụ lúa mỗi năm. Tuy nhiên, những năm gần đây, do thời tiết có nhiều thay đổi, thiên tai và dịch bệnh thường xuyên xảy ra, dẫn đến việc trồng lúa rất bấp bênh, công sức bỏ ra nhiều mà thu lại chẳng đáng bao nhiêu. Điều này khiến bà T cảm thấy trăn trở, mong muốn chuyển đổi sang phương thức sản xuất khác có hiệu quả cao hơn.

Tình cờ, bà T xem một chương trình trên đài truyền hình có giới thiệu về sản phẩm bưởi năm roi của bà con nông dân ở các tỉnh miền Tây Nam bộ mang lại giá trị kinh tế rất cao. Bà T đã bàn với chồng về việc chuyển cơ cấu cây trồng từ cây lúa 32

33

https://thuviensach.vn

Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.

Như vậy, ba người phải làm thủ tục tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CHUYỂN MỤC ĐÍCH

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với SỬ DỤNG ĐẤT TRỒNG LÚA

đất cho từng thửa đất thì sau khi tách thửa, anh V

SANG LOẠI ĐẤT TRỒNG CÂY KHÁC

mới được quyền chuyển nhượng mà không cần hỏi ý kiến của người khác.

Tình huống:

Bà T được Nhà nước giao 03ha đất, trong phần thông tin về mục đích sử dụng thửa đất có ghi là đất trồng lúa. Từ khi được Nhà nước giao đất cho đến nay, gia đình bà T vẫn sử dụng để canh tác hai vụ lúa mỗi năm. Tuy nhiên, những năm gần đây, do thời tiết có nhiều thay đổi, thiên tai và dịch bệnh thường xuyên xảy ra, dẫn đến việc trồng lúa rất bấp bênh, công sức bỏ ra nhiều mà thu lại chẳng đáng bao nhiêu. Điều này khiến bà T cảm thấy trăn trở, mong muốn chuyển đổi sang phương thức sản xuất khác có hiệu quả cao hơn.

Tình cờ, bà T xem một chương trình trên đài truyền hình có giới thiệu về sản phẩm bưởi năm roi của bà con nông dân ở các tỉnh miền Tây Nam bộ mang lại giá trị kinh tế rất cao. Bà T đã bàn với chồng về việc chuyển cơ cấu cây trồng từ cây lúa 32

33

https://thuviensach.vn

sang trồng bưởi năm roi. Tuy nhiên, khi vợ chồng được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm bà đến Ủy ban nhân dân cấp xã để hỏi thủ tục thì quyền. Căn cứ vào quy định trên, nếu bà T muốn bị từ chối với lý do địa phương không có quy hoạch chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng bưởi (đất trồng bưởi mà vẫn quy hoạch là một năm hai vụ

trồng cây lâu năm) thì phải làm thủ tục xin phép lúa. Bức xúc trước câu trả lời của chính quyền xã, chuyển mục đích và phải được cơ quan nhà nước có bà T vẫn quyết định chuyển sang trồng bưởi vì cho thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục rằng đất này là Nhà nước giao cho bà sản xuất đích sử dụng đất, sau đó mới được chuyển đổi.

nông nghiệp nên trồng cây gì là quyền của bà, hơn Nếu việc chuyển đổi diện tích đất trồng lúa nữa, trồng lúa hay trồng bưởi cũng đều là sản xuất sang đất trồng bưởi của bà T không phù hợp với kế

nông nghiệp, miễn là hiệu quả kinh tế cao, không hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng vi phạm pháp luật. Vậy trường hợp này bà T có được chuyển đổi cây trồng trên đất như lập luận lúa của Ủy ban nhân dân cấp xã thì việc chính nói trên hay không?

quyền từ chối yêu cầu của bà T là có cơ sở pháp lý rõ ràng. Nếu bà T vẫn cố tình chuyển sang trồng Trả lời:

bưởi mà chưa được cho phép thì có thể bị xử phạt vi Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai phạm hành chính theo quy định tại khoản 1 Điều 9

năm 2013 thì người sử dụng đất có nghĩa vụ phải Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của sử dụng đất đúng mục đích. Mục đích sử dụng đất Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong được xác định rõ khi Nhà nước giao đất, cho thuê lĩnh vực đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định số

đất và được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 91/2019/NĐ-CP):

liền với đất. Trong trường hợp người sử dụng đất có

- Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000

nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất so với mục đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép đích đã ghi trên Giấy chứng nhận thì phải phù hợp dưới 0,5ha;

với quy định của pháp luật. Theo điểm a khoản 1

- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000

Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối phải từ 0,5ha đến dưới 01ha;

34

35

https://thuviensach.vn

sang trồng bưởi năm roi. Tuy nhiên, khi vợ chồng được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm bà đến Ủy ban nhân dân cấp xã để hỏi thủ tục thì quyền. Căn cứ vào quy định trên, nếu bà T muốn bị từ chối với lý do địa phương không có quy hoạch chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng bưởi (đất trồng bưởi mà vẫn quy hoạch là một năm hai vụ

trồng cây lâu năm) thì phải làm thủ tục xin phép lúa. Bức xúc trước câu trả lời của chính quyền xã, chuyển mục đích và phải được cơ quan nhà nước có bà T vẫn quyết định chuyển sang trồng bưởi vì cho thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục rằng đất này là Nhà nước giao cho bà sản xuất đích sử dụng đất, sau đó mới được chuyển đổi.

nông nghiệp nên trồng cây gì là quyền của bà, hơn Nếu việc chuyển đổi diện tích đất trồng lúa nữa, trồng lúa hay trồng bưởi cũng đều là sản xuất sang đất trồng bưởi của bà T không phù hợp với kế

nông nghiệp, miễn là hiệu quả kinh tế cao, không hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng vi phạm pháp luật. Vậy trường hợp này bà T có được chuyển đổi cây trồng trên đất như lập luận lúa của Ủy ban nhân dân cấp xã thì việc chính nói trên hay không?

quyền từ chối yêu cầu của bà T là có cơ sở pháp lý rõ ràng. Nếu bà T vẫn cố tình chuyển sang trồng Trả lời:

bưởi mà chưa được cho phép thì có thể bị xử phạt vi Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai phạm hành chính theo quy định tại khoản 1 Điều 9

năm 2013 thì người sử dụng đất có nghĩa vụ phải Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của sử dụng đất đúng mục đích. Mục đích sử dụng đất Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong được xác định rõ khi Nhà nước giao đất, cho thuê lĩnh vực đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định số

đất và được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 91/2019/NĐ-CP):

liền với đất. Trong trường hợp người sử dụng đất có

- Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000

nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất so với mục đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép đích đã ghi trên Giấy chứng nhận thì phải phù hợp dưới 0,5ha;

với quy định của pháp luật. Theo điểm a khoản 1

- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000

Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối phải từ 0,5ha đến dưới 01ha;

34

35

https://thuviensach.vn

- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000

đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01ha đến dưới 03ha;

- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000

đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03ha trở lên.

GIẤY CHỨNG NHẬN

Ngoài ra, khoản 5 Điều 9 Nghị định số 91/2019/

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NĐ-CP còn quy định về các biện pháp khắc phục NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

hậu quả gồm: Buộc khôi phục lại tình trạng ban CỦA VỢ CHỒNG NHƯNG CHỈ

đầu của đất trước khi vi phạm; Buộc đăng ký đất GHI TÊN MỘT NGƯỜI

đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành Tình huống:

vi vi phạm.

Anh V và chị B sau một thời gian tìm hiểu đã quyết định đi đến hôn nhân. Để hai vợ chồng có mảnh đất xây nhà, ổn định cuộc sống, bố mẹ chị B

quyết định cho 2 người một miếng đất nhỏ, ở vị

trí gần khu chợ địa phương. Vì “quen thân” với cán bộ Ủy ban nhân dân cấp xã, nên anh V có nhờ

người làm thủ tục đăng ký biến động1 đối với mảnh đất nói trên. Sau đó, vợ chồng anh được cấp Giấy chứng nhận, nhưng trên giấy chỉ ghi tên một mình anh V. Chị B thấy vậy không đồng ý vì đất này của 1. Trong đời sống xã hội, thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn được gọi là thủ tục “sang tên”.

36

37

https://thuviensach.vn

- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000

đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01ha đến dưới 03ha;

- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000

đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03ha trở lên.

GIẤY CHỨNG NHẬN

Ngoài ra, khoản 5 Điều 9 Nghị định số 91/2019/

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NĐ-CP còn quy định về các biện pháp khắc phục NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

hậu quả gồm: Buộc khôi phục lại tình trạng ban CỦA VỢ CHỒNG NHƯNG CHỈ

đầu của đất trước khi vi phạm; Buộc đăng ký đất GHI TÊN MỘT NGƯỜI

đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành Tình huống:

vi vi phạm.

Anh V và chị B sau một thời gian tìm hiểu đã quyết định đi đến hôn nhân. Để hai vợ chồng có mảnh đất xây nhà, ổn định cuộc sống, bố mẹ chị B

quyết định cho 2 người một miếng đất nhỏ, ở vị

trí gần khu chợ địa phương. Vì “quen thân” với cán bộ Ủy ban nhân dân cấp xã, nên anh V có nhờ

người làm thủ tục đăng ký biến động1 đối với mảnh đất nói trên. Sau đó, vợ chồng anh được cấp Giấy chứng nhận, nhưng trên giấy chỉ ghi tên một mình anh V. Chị B thấy vậy không đồng ý vì đất này của 1. Trong đời sống xã hội, thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn được gọi là thủ tục “sang tên”.

36

37

https://thuviensach.vn

bố mẹ chị B cho chung hai vợ chồng, mà chỉ ghi tên đối với đất là tài sản chung của vợ chồng phải theo mình anh V thì sau này anh V có thể bán “trộm”

nguyên tắc quy định tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đất. Anh V giải thích với vợ rằng: Việc ghi tên ai đai năm 2013, cụ thể : “Trường hợp quyền sử dụng không quan trọng vì mảnh đất này cũng như Giấy đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu ở và tài sản khác gắn liền với đất có sau khi anh nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chị đăng ký kết hôn nên vẫn là đất chung của hai chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và vợ chồng. Anh V là trụ cột gia đình nên đứng tên họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên “sổ hồng” để sau này tiện làm thủ tục khi giao đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dịch, nếu mà ghi tên của hai người thì khi ký hợp đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi đồng phải đi hai người, rất bất tiện.

tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản Anh V giải thích như trên có chính xác và hợp khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và lý không? Chị B cần làm gì để bảo vệ quyền lợi tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của cho mình?

vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy Trả lời:

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên đình năm 2014: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu”. Trường hợp của có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ

anh V, chị B nếu không có thỏa thuận nào khác, thì chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế

về nguyên tắc trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với giao dịch bằng tài sản riêng”. Như vậy, miếng đất đất phải ghi đầy đủ tên của anh V và chị B. Nếu chỉ

của vợ chồng anh V, chị B do được bố mẹ tặng cho có tên của anh V trên Giấy chứng nhận, thì chị B có cả hai trong thời kỳ hôn nhân nên được xác định là quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi sang tài sản chung của vợ chồng.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác có ghi quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đầy đủ tên của cả vợ và chồng.

38

39

https://thuviensach.vn

bố mẹ chị B cho chung hai vợ chồng, mà chỉ ghi tên đối với đất là tài sản chung của vợ chồng phải theo mình anh V thì sau này anh V có thể bán “trộm”

nguyên tắc quy định tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đất. Anh V giải thích với vợ rằng: Việc ghi tên ai đai năm 2013, cụ thể : “Trường hợp quyền sử dụng không quan trọng vì mảnh đất này cũng như Giấy đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu ở và tài sản khác gắn liền với đất có sau khi anh nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chị đăng ký kết hôn nên vẫn là đất chung của hai chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và vợ chồng. Anh V là trụ cột gia đình nên đứng tên họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên “sổ hồng” để sau này tiện làm thủ tục khi giao đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dịch, nếu mà ghi tên của hai người thì khi ký hợp đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi đồng phải đi hai người, rất bất tiện.

tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản Anh V giải thích như trên có chính xác và hợp khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và lý không? Chị B cần làm gì để bảo vệ quyền lợi tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của cho mình?

vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy Trả lời:

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên đình năm 2014: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu”. Trường hợp của có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ

anh V, chị B nếu không có thỏa thuận nào khác, thì chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế

về nguyên tắc trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với giao dịch bằng tài sản riêng”. Như vậy, miếng đất đất phải ghi đầy đủ tên của anh V và chị B. Nếu chỉ

của vợ chồng anh V, chị B do được bố mẹ tặng cho có tên của anh V trên Giấy chứng nhận, thì chị B có cả hai trong thời kỳ hôn nhân nên được xác định là quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi sang tài sản chung của vợ chồng.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác có ghi quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đầy đủ tên của cả vợ và chồng.

38

39

https://thuviensach.vn

công chứng được”. Tuy nhiên, hiện tại ông N chỉ

có cuốn “bằng khoán điền thổ” ghi tên bà Q (bà Q

đã mất cách đây vài năm) và hợp đồng bằng giấy tay từ năm 1994.

Câu hỏi đặt ra là, ông N có thể “hợp thức hóa”

NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH

mảnh đất hay không? Khi làm thủ tục, ông phải có PHẢI ĐÓNG KHI NHÀ NƯỚC

nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như thế nào?

“HỢP THỨC HÓA” ĐẤT Ở

Trả lời:

“Hợp thức hóa” là thuật ngữ phổ thông trong Tình huống:

đời sống xã hội, dùng để chỉ các thủ tục hành chính Hiện nay, ông N đang sử dụng ổn định 200m2

liên quan đến việc yêu cầu cơ quan nhà nước công đất ở tại Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh. Đất nhận nhà, đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử

này do ông nhận chuyển nhượng từ bà Q vào năm dụng là hợp pháp. Nhà nước công nhận bằng cách 1994. Thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng cấp cho người dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng quyền sử dụng đất, bà Q chỉ có “bằng khoán điền đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền thổ” do chính quyền của chế độ cũ cấp. Hợp đồng với đất.

được ông N và bà Q lập bằng giấy tay (chỉ có chữ

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác ký của hai bên, không có xác nhận của cơ quan quản lý, pháp luật đất đai hiện nay, Nhà nước ta nhà nước). Từ đó đến nay, ông N vẫn sử dụng đất luôn khuyến khích và tạo điều kiện cho người dân và đóng thuế nhà đất hàng năm cho Nhà nước. Do đi làm thủ tục “hợp thức hóa” nhà, đất. Theo quy tuổi đã cao, ông N có mong muốn cho người con định tại điểm e khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai trai toàn bộ diện tích đất này, nhưng qua phương năm 2013, thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tiện thông tin đại chúng, ông đọc thấy nội dung đất ổn định mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất

“phải thực hiện hợp thức hóa và được cấp Giấy do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới làm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài 40

41

https://thuviensach.vn

công chứng được”. Tuy nhiên, hiện tại ông N chỉ

có cuốn “bằng khoán điền thổ” ghi tên bà Q (bà Q

đã mất cách đây vài năm) và hợp đồng bằng giấy tay từ năm 1994.

Câu hỏi đặt ra là, ông N có thể “hợp thức hóa”

NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH

mảnh đất hay không? Khi làm thủ tục, ông phải có PHẢI ĐÓNG KHI NHÀ NƯỚC

nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như thế nào?

“HỢP THỨC HÓA” ĐẤT Ở

Trả lời:

“Hợp thức hóa” là thuật ngữ phổ thông trong Tình huống:

đời sống xã hội, dùng để chỉ các thủ tục hành chính Hiện nay, ông N đang sử dụng ổn định 200m2

liên quan đến việc yêu cầu cơ quan nhà nước công đất ở tại Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh. Đất nhận nhà, đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử

này do ông nhận chuyển nhượng từ bà Q vào năm dụng là hợp pháp. Nhà nước công nhận bằng cách 1994. Thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng cấp cho người dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng quyền sử dụng đất, bà Q chỉ có “bằng khoán điền đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền thổ” do chính quyền của chế độ cũ cấp. Hợp đồng với đất.

được ông N và bà Q lập bằng giấy tay (chỉ có chữ

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác ký của hai bên, không có xác nhận của cơ quan quản lý, pháp luật đất đai hiện nay, Nhà nước ta nhà nước). Từ đó đến nay, ông N vẫn sử dụng đất luôn khuyến khích và tạo điều kiện cho người dân và đóng thuế nhà đất hàng năm cho Nhà nước. Do đi làm thủ tục “hợp thức hóa” nhà, đất. Theo quy tuổi đã cao, ông N có mong muốn cho người con định tại điểm e khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai trai toàn bộ diện tích đất này, nhưng qua phương năm 2013, thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tiện thông tin đại chúng, ông đọc thấy nội dung đất ổn định mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất

“phải thực hiện hợp thức hóa và được cấp Giấy do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới làm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài 40

41

https://thuviensach.vn

sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền tiền sử dụng đất, nhưng phải đóng lệ phí trước bạ

sử dụng đất. Đồng thời, khoản 2 Điều 100 Luật khi làm thủ tục đăng ký đất đai, vì nhà, đất là loại Đất đai năm 2013 chỉ rõ: “Hộ gia đình, cá nhân tài sản phải đăng ký với Nhà nước và thuộc đối đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy tượng phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định. Mức định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển 0,5% trên giá trị thửa đất.

quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Đối với trường hợp của ông N, ông chỉ có bằng khoán điền thổ ghi tên người bán là bà Q (đã qua đời) và hợp đồng viết tay có chữ ký của hai người, không có xác nhận của cơ quan nhà nước. Đối chiếu với quy định trên, thì ông N đủ điều kiện để được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho 200m2 đất ở với điều kiện ông phải chứng minh được việc sử dụng đất này là ổn định, liên tục từ năm 1994 đến nay và không có tranh chấp với ai.

Về nghĩa vụ tài chính, ông N không phải đóng 42

43

https://thuviensach.vn

sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền tiền sử dụng đất, nhưng phải đóng lệ phí trước bạ

sử dụng đất. Đồng thời, khoản 2 Điều 100 Luật khi làm thủ tục đăng ký đất đai, vì nhà, đất là loại Đất đai năm 2013 chỉ rõ: “Hộ gia đình, cá nhân tài sản phải đăng ký với Nhà nước và thuộc đối đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy tượng phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định. Mức định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển 0,5% trên giá trị thửa đất.

quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Đối với trường hợp của ông N, ông chỉ có bằng khoán điền thổ ghi tên người bán là bà Q (đã qua đời) và hợp đồng viết tay có chữ ký của hai người, không có xác nhận của cơ quan nhà nước. Đối chiếu với quy định trên, thì ông N đủ điều kiện để được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho 200m2 đất ở với điều kiện ông phải chứng minh được việc sử dụng đất này là ổn định, liên tục từ năm 1994 đến nay và không có tranh chấp với ai.

Về nghĩa vụ tài chính, ông N không phải đóng 42

43

https://thuviensach.vn

Trả lời:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Theo đó, căn cứ

THUÊ ĐẤT CÔNG ÍCH

vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, DO ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ

mỗi xã, phường, thị trấn được trích tối đa không quá QUẢN LÝ

5% tổng diện tích đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (sau đây Tình huống:

gọi tắt là đất công ích). Đất công ích sẽ được sử dụng Anh Q có thuê 01ha đất công ích của xã để

để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương trồng cây nông nghiệp trong thời hạn 05 năm và đã như xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương, được cấp quyết định cho thuê đất. Sau khi sử dụng xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

được 2 năm, anh Q muốn chuyển nhượng lại diện tích đất nói trên cho em trai là anh L. Tuy vậy, anh Trong thời gian đất công ích chưa được sử dụng L còn chần chừ, băn khoăn vì đất này là đất công vào các mục đích nói trên, để tránh lãng phí đất đai ích, lại dùng cho mục đích trồng cây nông nghiệp, cũng như tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương, Ủy ban nhân dân cấp xã được phép cho thuê đất trong khi anh L có nhu cầu xây dựng nhà ở. Thấy này theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Đất anh L còn lưỡng lự, anh Q đã trấn an: “Nhà ông A đai năm 2013 như sau: “Đối với diện tích đất chưa cũng đấu giá thuê đất của xã rồi về xây nhà ở đấy sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều thôi, có ai nói gì đâu. Xã này người ta làm vậy, có này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá mà đầy ra. Mình đấu giá trúng thì đất đó là tài sản nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, của mình, muốn làm gì thì làm, việc gì phải sợ”.

nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho Vậy đất công ích có được phép chuyển nhượng thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không?

không quá 05 năm”.

44

45

https://thuviensach.vn

Trả lời:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Theo đó, căn cứ

THUÊ ĐẤT CÔNG ÍCH

vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, DO ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ

mỗi xã, phường, thị trấn được trích tối đa không quá QUẢN LÝ

5% tổng diện tích đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (sau đây Tình huống:

gọi tắt là đất công ích). Đất công ích sẽ được sử dụng Anh Q có thuê 01ha đất công ích của xã để

để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương trồng cây nông nghiệp trong thời hạn 05 năm và đã như xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương, được cấp quyết định cho thuê đất. Sau khi sử dụng xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

được 2 năm, anh Q muốn chuyển nhượng lại diện tích đất nói trên cho em trai là anh L. Tuy vậy, anh Trong thời gian đất công ích chưa được sử dụng L còn chần chừ, băn khoăn vì đất này là đất công vào các mục đích nói trên, để tránh lãng phí đất đai ích, lại dùng cho mục đích trồng cây nông nghiệp, cũng như tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương, Ủy ban nhân dân cấp xã được phép cho thuê đất trong khi anh L có nhu cầu xây dựng nhà ở. Thấy này theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Đất anh L còn lưỡng lự, anh Q đã trấn an: “Nhà ông A đai năm 2013 như sau: “Đối với diện tích đất chưa cũng đấu giá thuê đất của xã rồi về xây nhà ở đấy sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều thôi, có ai nói gì đâu. Xã này người ta làm vậy, có này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá mà đầy ra. Mình đấu giá trúng thì đất đó là tài sản nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, của mình, muốn làm gì thì làm, việc gì phải sợ”.

nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho Vậy đất công ích có được phép chuyển nhượng thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không?

không quá 05 năm”.

44

45

https://thuviensach.vn

Như vậy, anh Q được Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của địa phương với mục đích nhằm sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Việc sử dụng đất này vào mục đích khác không phải là để sản xuất nông nghiệp (ví dụ như xây dựng nhà ở) là vi phạm pháp HẠN MỨC

luật. Hơn nữa, theo khoản 2 Điều 19 Nghị định số

KHI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG

43/2014/NĐ-CP thì người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, ĐẤT NÔNG NGHIỆP

phường, thị trấn sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài Tình huống:

sản khác gắn liền với đất; và vì vậy cũng không có Hộ gia đình ông T sống dựa vào nghề nuôi cá đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, ví dụ như

là quyền chuyển nhượng. Hành vi chuyển nhượng basa tại một tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long đất công ích đang thuê của anh Q cho em trai là từ nhiều năm nay. Diện tích đất nuôi trồng của gia trái quy định pháp luật.

đình ông vào khoảng 2ha, do Nhà nước giao đất.

Do giá cá basa thời gian gần đây tăng mạnh nên ông T muốn mở rộng diện tích nuôi trồng lên 25ha bằng cách mở rộng thêm quỹ đất nuôi trồng thủy sản, nhận chuyển nhượng của các gia đình khác ở

xung quanh. Tuy nhiên, có người nói với ông rằng, hiện nay Nhà nước không cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng quá nhiều đất đai, vì sẽ gây ra tình trạng tập trung, tích tụ đất đai, nên việc ông T muốn mở rộng thêm 25ha đất sẽ không được phép.

Vậy ông T có được sử dụng thêm đất để nuôi cá basa hay không?

46

47

https://thuviensach.vn

Như vậy, anh Q được Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của địa phương với mục đích nhằm sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Việc sử dụng đất này vào mục đích khác không phải là để sản xuất nông nghiệp (ví dụ như xây dựng nhà ở) là vi phạm pháp HẠN MỨC

luật. Hơn nữa, theo khoản 2 Điều 19 Nghị định số

KHI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG

43/2014/NĐ-CP thì người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, ĐẤT NÔNG NGHIỆP

phường, thị trấn sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài Tình huống:

sản khác gắn liền với đất; và vì vậy cũng không có Hộ gia đình ông T sống dựa vào nghề nuôi cá đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, ví dụ như

là quyền chuyển nhượng. Hành vi chuyển nhượng basa tại một tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long đất công ích đang thuê của anh Q cho em trai là từ nhiều năm nay. Diện tích đất nuôi trồng của gia trái quy định pháp luật.

đình ông vào khoảng 2ha, do Nhà nước giao đất.

Do giá cá basa thời gian gần đây tăng mạnh nên ông T muốn mở rộng diện tích nuôi trồng lên 25ha bằng cách mở rộng thêm quỹ đất nuôi trồng thủy sản, nhận chuyển nhượng của các gia đình khác ở

xung quanh. Tuy nhiên, có người nói với ông rằng, hiện nay Nhà nước không cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng quá nhiều đất đai, vì sẽ gây ra tình trạng tập trung, tích tụ đất đai, nên việc ông T muốn mở rộng thêm 25ha đất sẽ không được phép.

Vậy ông T có được sử dụng thêm đất để nuôi cá basa hay không?

46

47

https://thuviensach.vn

Trả lời:

Luật Đất đai năm 2013 không hạn chế diện tích đất tối đa mà mỗi hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng. Tuy nhiên, để bảo đảm cho người trực tiếp sản xuất có đất để sản xuất, thì Luật Đất đai có quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

dụng đất nông nghiệp. Căn cứ theo điểm a khoản 1

SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÓ CÔNG

Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì: “Hạn mức CHỨNG, CHỈ LẬP VI BẰNG

nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối Năm 2010, chị K đến Thành phố Hồ Chí Minh của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục học và lập nghiệp, sau một thời gian làm việc, chị

đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức tích cóp được một số tiền và quyết định tìm mua nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng nhà, đất để có chỗ ở lâu dài. Tuy nhiên, giá đất đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế

ở Thành phố Hồ Chí Minh quá cao, với thu nhập chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: hiện tại thì rất khó để chị K có thể sở hữu cho riêng 1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy mình một căn nhà. Tuy vậy, từ sự giới thiệu của sản và đất làm muối:

người bạn, chị K được biết bà T đang mắc bệnh, a) Không quá 30ha cho mỗi loại đất đối với các cần tiền gấp để chạy chữa nên muốn bán lại căn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu nhà đang ở. Căn nhà này do bà T xây dựng trên vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu một mảnh đất lớn đã có Giấy chứng nhận quyền sử

Long”.

dụng đất đứng tên anh trai bà T, nhưng không có Như vậy, nhu cầu mở rộng diện tích nuôi trồng giấy phép xây dựng.

lên 25ha bằng cách nhận chuyển nhượng quyền sử

Chị K nhận thấy giá thành căn nhà tương đối dụng đất nuôi trồng thủy sản từ các gia đình khác ở

phù hợp với nhu cầu, điều kiện kinh tế của bản xung quanh của ông T vẫn nằm trong hạn mức mà thân, nhưng còn đắn đo vì căn nhà được xây dựng pháp luật cho phép.

không có giấy phép cũng như Giấy chứng nhận 48

49

https://thuviensach.vn

Trả lời:

Luật Đất đai năm 2013 không hạn chế diện tích đất tối đa mà mỗi hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng. Tuy nhiên, để bảo đảm cho người trực tiếp sản xuất có đất để sản xuất, thì Luật Đất đai có quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

dụng đất nông nghiệp. Căn cứ theo điểm a khoản 1

SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÓ CÔNG

Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì: “Hạn mức CHỨNG, CHỈ LẬP VI BẰNG

nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối Năm 2010, chị K đến Thành phố Hồ Chí Minh của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục học và lập nghiệp, sau một thời gian làm việc, chị

đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức tích cóp được một số tiền và quyết định tìm mua nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng nhà, đất để có chỗ ở lâu dài. Tuy nhiên, giá đất đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế

ở Thành phố Hồ Chí Minh quá cao, với thu nhập chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: hiện tại thì rất khó để chị K có thể sở hữu cho riêng 1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy mình một căn nhà. Tuy vậy, từ sự giới thiệu của sản và đất làm muối:

người bạn, chị K được biết bà T đang mắc bệnh, a) Không quá 30ha cho mỗi loại đất đối với các cần tiền gấp để chạy chữa nên muốn bán lại căn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu nhà đang ở. Căn nhà này do bà T xây dựng trên vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu một mảnh đất lớn đã có Giấy chứng nhận quyền sử

Long”.

dụng đất đứng tên anh trai bà T, nhưng không có Như vậy, nhu cầu mở rộng diện tích nuôi trồng giấy phép xây dựng.

lên 25ha bằng cách nhận chuyển nhượng quyền sử

Chị K nhận thấy giá thành căn nhà tương đối dụng đất nuôi trồng thủy sản từ các gia đình khác ở

phù hợp với nhu cầu, điều kiện kinh tế của bản xung quanh của ông T vẫn nằm trong hạn mức mà thân, nhưng còn đắn đo vì căn nhà được xây dựng pháp luật cho phép.

không có giấy phép cũng như Giấy chứng nhận 48

49

https://thuviensach.vn

quyền sử dụng đất lại đứng tên người khác chứ

bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

không phải bà T, do đó không công chứng được hợp Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà T giải đất và tài sản gắn liền với đất giữa 2 cá nhân với thích, vì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhau theo quy định của pháp luật đất đai bắt buộc đất và đang cần tiền gấp nên mới bán giá rẻ như

phải được công chứng hoặc chứng thực. Tương tự, vậy, nếu chị K cảm thấy lo lắng thì bà sẽ thuê dịch khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, vụ Thừa phát lại lập vi bằng về giao dịch để làm bổ sung năm 2019 cũng quy định trường hợp mua bằng chứng. Chị K nghe thấy cũng hợp lý, vì cho bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng rằng có vi bằng rồi sẽ không sợ bà T “lật lọng”, hơn thực hợp đồng.

nữa chị cũng tính ở tạm thời, khi nào có gia đình sẽ

Trong khi đó, vi bằng là văn bản ghi nhận sự

chuyển sang căn nhà lớn hơn.

kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại (người có Vậy việc lập vi bằng đối với giao dịch nói trên có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực thể thay thế hợp đồng có công chứng hay không?

hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi Chị K có gặp rủi ro gì khi ký hợp đồng chuyển hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự) trực nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng?

tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ

quan, tổ chức. Vi bằng có giá trị là nguồn chứng Trả lời:

cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân Căn cứ Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015

sự và hành chính theo quy định của pháp luật.

thì hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập Đây cũng là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy luật. Tuy nhiên, vi bằng không thể thay thế cho định khác của pháp luật có liên quan. Bên cạnh đó, văn bản công chứng, văn bản chứng thực. Điều 37

điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của chỉ rõ: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế

Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử

lại đã quy định rõ Thừa phát lại không được lập dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công vi bằng để “xác nhận nội dung, việc ký tên trong chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc 50

51

https://thuviensach.vn

quyền sử dụng đất lại đứng tên người khác chứ

bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

không phải bà T, do đó không công chứng được hợp Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà T giải đất và tài sản gắn liền với đất giữa 2 cá nhân với thích, vì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhau theo quy định của pháp luật đất đai bắt buộc đất và đang cần tiền gấp nên mới bán giá rẻ như

phải được công chứng hoặc chứng thực. Tương tự, vậy, nếu chị K cảm thấy lo lắng thì bà sẽ thuê dịch khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, vụ Thừa phát lại lập vi bằng về giao dịch để làm bổ sung năm 2019 cũng quy định trường hợp mua bằng chứng. Chị K nghe thấy cũng hợp lý, vì cho bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng rằng có vi bằng rồi sẽ không sợ bà T “lật lọng”, hơn thực hợp đồng.

nữa chị cũng tính ở tạm thời, khi nào có gia đình sẽ

Trong khi đó, vi bằng là văn bản ghi nhận sự

chuyển sang căn nhà lớn hơn.

kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại (người có Vậy việc lập vi bằng đối với giao dịch nói trên có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực thể thay thế hợp đồng có công chứng hay không?

hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi Chị K có gặp rủi ro gì khi ký hợp đồng chuyển hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự) trực nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng?

tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ

quan, tổ chức. Vi bằng có giá trị là nguồn chứng Trả lời:

cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân Căn cứ Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015

sự và hành chính theo quy định của pháp luật.

thì hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập Đây cũng là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy luật. Tuy nhiên, vi bằng không thể thay thế cho định khác của pháp luật có liên quan. Bên cạnh đó, văn bản công chứng, văn bản chứng thực. Điều 37

điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của chỉ rõ: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế

Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử

lại đã quy định rõ Thừa phát lại không được lập dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công vi bằng để “xác nhận nội dung, việc ký tên trong chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc 50

51

https://thuviensach.vn

phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực” hoặc cho mình một căn nhà để ở thì cần tìm hiểu kỹ về

“ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử

pháp lý của căn nhà như nhà, đất đã được cơ quan dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, không nằm tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo trong khu quy hoạch, không có tranh chấp, không quy định của pháp luật”. Nghĩa là, vi bằng không bị kê biên để đảm bảo thi hành án...

có giá trị thay thế cho thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ ghi nhận hành vi giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ nhà, đất để làm cơ sở cho các quan hệ

pháp lý khác, hoặc làm cơ sở để giải quyết tranh chấp về sau.

Khi nhận chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy viết tay, dù có lập vi bằng thì cũng rất rủi ro, vì lúc này mảnh đất chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động1, nên sau đó, nếu bà T chuyển nhượng đất cho người khác hoặc thế chấp cho ngân hàng để vay vốn, thì chị K không thể biết và không thể

ngăn cản. Khi đó, để bảo vệ quyền lợi của mình, chị

K chỉ có thể khởi kiện ra tòa và vi bằng sẽ là chứng cứ chứng minh bà T có chuyển nhượng đất và nhận tiền của chị K, nhưng chị K không có quyền yêu cầu Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có thể yêu cầu bà T hoàn trả lại số tiền đã nhận. Như vậy, trường hợp chị K muốn tìm 1. Trong đời sống xã hội, thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn được gọi là thủ tục “sang tên”.

52

53

https://thuviensach.vn

phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực” hoặc cho mình một căn nhà để ở thì cần tìm hiểu kỹ về

“ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử

pháp lý của căn nhà như nhà, đất đã được cơ quan dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, không nằm tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo trong khu quy hoạch, không có tranh chấp, không quy định của pháp luật”. Nghĩa là, vi bằng không bị kê biên để đảm bảo thi hành án...

có giá trị thay thế cho thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ ghi nhận hành vi giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ nhà, đất để làm cơ sở cho các quan hệ

pháp lý khác, hoặc làm cơ sở để giải quyết tranh chấp về sau.

Khi nhận chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy viết tay, dù có lập vi bằng thì cũng rất rủi ro, vì lúc này mảnh đất chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động1, nên sau đó, nếu bà T chuyển nhượng đất cho người khác hoặc thế chấp cho ngân hàng để vay vốn, thì chị K không thể biết và không thể

ngăn cản. Khi đó, để bảo vệ quyền lợi của mình, chị

K chỉ có thể khởi kiện ra tòa và vi bằng sẽ là chứng cứ chứng minh bà T có chuyển nhượng đất và nhận tiền của chị K, nhưng chị K không có quyền yêu cầu Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có thể yêu cầu bà T hoàn trả lại số tiền đã nhận. Như vậy, trường hợp chị K muốn tìm 1. Trong đời sống xã hội, thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn được gọi là thủ tục “sang tên”.

52

53

https://thuviensach.vn

Trả lời:

Để thuận lợi cho hoạt động sản xuất, pháp luật đất đai cho phép các hộ nông dân được hoán đổi đất nông nghiệp của mình cho nhau. Điều 190

Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá TRÌNH TỰ, THỦ TỤC

nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG

giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, ĐẤT NÔNG NGHIỆP

nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, Tình huống:

phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để

Vào năm 1995, gia đình ông N được chính thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải quyền địa phương giao cho 1.300m2 đất trồng lúa nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử

theo chính sách khoán hộ. Tuy nhiên, thửa ruộng dụng đất và lệ phí trước bạ”.

ở vị trí không thuận tiện cho việc sản xuất, gây ra Việc ông N và ông S chuyển đổi quyền sử dụng không ít khó khăn cho gia đình ông N. Cùng chung đất trồng lúa có nguồn gốc do Nhà nước giao trong cảnh ngộ, gia đình ông S cũng có một mảnh ruộng tình huống nói trên sẽ hợp pháp nếu như hai gần thửa ruộng của ông N với diện tích 1.000m2.

mảnh ruộng được hoán đổi nằm trong cùng một Để thuận lợi trong việc sản xuất, ông N và ông S đã xã, phường, thị trấn. Đồng thời, ông N và ông S sẽ

quyết định tự chuyển đổi hai mảnh ruộng này với không phải nộp thuế và lệ phí trước bạ cho Nhà nhau, có giấy tờ chuyển đổi viết tay xác nhận và có nước vì đây là giao dịch được Nhà nước khuyến đầy đủ chữ ký của các thành viên trong hai hộ gia khích thực hiện nhằm xóa bỏ tình trạng manh đình. Mặc dù vậy, cả hai ông đều phân vân không mún, phân tán đất nông nghiệp, bảo đảm việc sử

biết việc chuyển đổi như thế đã đúng pháp luật hay dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có chưa? Và hai gia đình cần làm thủ tục gì để chuyển tính hợp lý và hiệu quả.

đổi tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về trình tự thủ tục, ông N và ông S đã lập giấy đối với đất nông nghiệp?

tờ chuyển đổi viết tay, đầy đủ chữ ký của các thành 54

55

https://thuviensach.vn

Trả lời:

Để thuận lợi cho hoạt động sản xuất, pháp luật đất đai cho phép các hộ nông dân được hoán đổi đất nông nghiệp của mình cho nhau. Điều 190

Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá TRÌNH TỰ, THỦ TỤC

nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG

giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, ĐẤT NÔNG NGHIỆP

nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, Tình huống:

phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để

Vào năm 1995, gia đình ông N được chính thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải quyền địa phương giao cho 1.300m2 đất trồng lúa nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử

theo chính sách khoán hộ. Tuy nhiên, thửa ruộng dụng đất và lệ phí trước bạ”.

ở vị trí không thuận tiện cho việc sản xuất, gây ra Việc ông N và ông S chuyển đổi quyền sử dụng không ít khó khăn cho gia đình ông N. Cùng chung đất trồng lúa có nguồn gốc do Nhà nước giao trong cảnh ngộ, gia đình ông S cũng có một mảnh ruộng tình huống nói trên sẽ hợp pháp nếu như hai gần thửa ruộng của ông N với diện tích 1.000m2.

mảnh ruộng được hoán đổi nằm trong cùng một Để thuận lợi trong việc sản xuất, ông N và ông S đã xã, phường, thị trấn. Đồng thời, ông N và ông S sẽ

quyết định tự chuyển đổi hai mảnh ruộng này với không phải nộp thuế và lệ phí trước bạ cho Nhà nhau, có giấy tờ chuyển đổi viết tay xác nhận và có nước vì đây là giao dịch được Nhà nước khuyến đầy đủ chữ ký của các thành viên trong hai hộ gia khích thực hiện nhằm xóa bỏ tình trạng manh đình. Mặc dù vậy, cả hai ông đều phân vân không mún, phân tán đất nông nghiệp, bảo đảm việc sử

biết việc chuyển đổi như thế đã đúng pháp luật hay dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có chưa? Và hai gia đình cần làm thủ tục gì để chuyển tính hợp lý và hiệu quả.

đổi tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về trình tự thủ tục, ông N và ông S đã lập giấy đối với đất nông nghiệp?

tờ chuyển đổi viết tay, đầy đủ chữ ký của các thành 54

55

https://thuviensach.vn

viên trong hai hộ gia đình. Giấy tờ viết tay này Giấy chứng nhận; Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm không cần bắt buộc phải có công chứng hay chứng quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực. Để được “sang tên” Giấy chứng nhận quyền quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, hai ông thực cho người sử dụng đất; Lập hoặc cập nhật, chỉnh hiện theo trình tự, thủ tục tại Điều 78 Nghị định số

lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc đất. Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn

- Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn nhận theo quy định tại khoản 5 Điều 76 của Nghị

xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian định này.

thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.

- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi 56

57

https://thuviensach.vn

viên trong hai hộ gia đình. Giấy tờ viết tay này Giấy chứng nhận; Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm không cần bắt buộc phải có công chứng hay chứng quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực. Để được “sang tên” Giấy chứng nhận quyền quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, hai ông thực cho người sử dụng đất; Lập hoặc cập nhật, chỉnh hiện theo trình tự, thủ tục tại Điều 78 Nghị định số

lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc đất. Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn

- Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn nhận theo quy định tại khoản 5 Điều 76 của Nghị

xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian định này.

thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.

- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi 56

57

https://thuviensach.vn

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với nhà, đất mà mình đang ở. Nhưng do ông M đã mất và ông N chỉ có giấy tờ hợp đồng bằng giấy viết tay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên ông M. Vậy, ông N có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng XIN PHÉP CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà, đất nói trên không?

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỚI KHI CÒN

GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG

Trả lời:

ĐẤT ĐỨNG TÊN CHỦ SỞ HỮU CŨ

Theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: “Trường hợp người đang sử

dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, Tình huống:

nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01

Năm 1991, ông M được cơ quan có thẩm quyền tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử

quyết định giao 200m2 đất làm nhà ở và đã được dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một năm quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển sau, do khó khăn về kinh tế nên ông M đã chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo nhượng lại 200m2 đất này cho ông N với giá 5 lượng quy định như sau:

vàng 24k. Vì quy định pháp luật thời điểm năm 1991

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp không cho phép người dân chuyển nhượng đất nên đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng hai ông chỉ làm hợp đồng sang nhượng nhà đất bằng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với giấy viết tay (chỉ có chữ ký của hai bên, không có xác đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có; nhận của cơ quan nhà nước). Sau đó, ông M đã giao b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ

cho ông N giữ. Ông N xây dựng nhà trên đất và sống sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm ổn định đến nay, không có tranh chấp nào về đất đai.

thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Đến năm 2018, ông N có mong muốn được Nhà nước quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không 58

59

https://thuviensach.vn

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với nhà, đất mà mình đang ở. Nhưng do ông M đã mất và ông N chỉ có giấy tờ hợp đồng bằng giấy viết tay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên ông M. Vậy, ông N có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng XIN PHÉP CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà, đất nói trên không?

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỚI KHI CÒN

GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG

Trả lời:

ĐẤT ĐỨNG TÊN CHỦ SỞ HỮU CŨ

Theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: “Trường hợp người đang sử

dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, Tình huống:

nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01

Năm 1991, ông M được cơ quan có thẩm quyền tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử

quyết định giao 200m2 đất làm nhà ở và đã được dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một năm quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển sau, do khó khăn về kinh tế nên ông M đã chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo nhượng lại 200m2 đất này cho ông N với giá 5 lượng quy định như sau:

vàng 24k. Vì quy định pháp luật thời điểm năm 1991

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp không cho phép người dân chuyển nhượng đất nên đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng hai ông chỉ làm hợp đồng sang nhượng nhà đất bằng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với giấy viết tay (chỉ có chữ ký của hai bên, không có xác đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có; nhận của cơ quan nhà nước). Sau đó, ông M đã giao b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ

cho ông N giữ. Ông N xây dựng nhà trên đất và sống sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm ổn định đến nay, không có tranh chấp nào về đất đai.

thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Đến năm 2018, ông N có mong muốn được Nhà nước quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không 58

59

https://thuviensach.vn

rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH ĐẤT Ở

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo KHI ĐẤT CÓ AO VÀ VƯỜN

hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề

nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký Tình huống:

đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền Bà B sinh ra và lớn lên trong một gia đình nghèo quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với khó ở miền Tây Nam bộ. Di sản mà bà được ba mẹ

trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ

để lại là căn nhà nhỏ đơn sơ giữa vườn cây và ao tục, đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cá. Bà bắt đầu canh tác trên đất này từ năm 1989.

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền Nhờ chịu khó, bà B cùng chồng đã cải tạo mảnh đất với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

này thành một vườn cây trái sum suê rộng khoảng Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp 500m2. Sau đó, hai vợ chồng bà B muốn thuê người thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên lấp cái ao để xây thêm một căn nhà cho đứa con út nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải sắp cưới vợ. Vì sử dụng đất không có giấy tờ nên bà quyết tranh chấp theo quy định”.

B lo lắng sẽ bị Nhà nước thu hồi mảnh đất này, mọi Như vậy, trường hợp của ông N do nhận chuyển công sức của hai vợ chồng coi như “đổ sông, đổ bể”.

nhượng đất từ năm 1992 và đã có Giấy chứng nhận Nghĩ vậy, bà B quyết định đến Ủy ban nhân dân quyền sử dụng đất đứng tên ông M nên có đủ điều cấp xã hỏi thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử

kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dụng đất, nhưng cán bộ xã giải thích chỉ có thể công mới, trong trường hợp 200m2 đất ở nói trên không nhận 120m2 đất ở, phần đất còn lại là đất vườn, ao, có tranh chấp.

chỉ được dùng để trồng cây, nuôi cá, không được xây dựng nhà.

60

61

https://thuviensach.vn

rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH ĐẤT Ở

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo KHI ĐẤT CÓ AO VÀ VƯỜN

hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề

nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký Tình huống:

đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền Bà B sinh ra và lớn lên trong một gia đình nghèo quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với khó ở miền Tây Nam bộ. Di sản mà bà được ba mẹ

trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ

để lại là căn nhà nhỏ đơn sơ giữa vườn cây và ao tục, đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cá. Bà bắt đầu canh tác trên đất này từ năm 1989.

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền Nhờ chịu khó, bà B cùng chồng đã cải tạo mảnh đất với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

này thành một vườn cây trái sum suê rộng khoảng Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp 500m2. Sau đó, hai vợ chồng bà B muốn thuê người thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên lấp cái ao để xây thêm một căn nhà cho đứa con út nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải sắp cưới vợ. Vì sử dụng đất không có giấy tờ nên bà quyết tranh chấp theo quy định”.

B lo lắng sẽ bị Nhà nước thu hồi mảnh đất này, mọi Như vậy, trường hợp của ông N do nhận chuyển công sức của hai vợ chồng coi như “đổ sông, đổ bể”.

nhượng đất từ năm 1992 và đã có Giấy chứng nhận Nghĩ vậy, bà B quyết định đến Ủy ban nhân dân quyền sử dụng đất đứng tên ông M nên có đủ điều cấp xã hỏi thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử

kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dụng đất, nhưng cán bộ xã giải thích chỉ có thể công mới, trong trường hợp 200m2 đất ở nói trên không nhận 120m2 đất ở, phần đất còn lại là đất vườn, ao, có tranh chấp.

chỉ được dùng để trồng cây, nuôi cá, không được xây dựng nhà.

60

61

https://thuviensach.vn

Vậy trong trường hợp này, bà B sử dụng đất ở

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn xen lẫn với đất vườn, ao thì có được cấp Giấy chứng mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu có thì đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở

bà B có được xây nhà trên phần đất vườn, ao này tại địa phương;

không?

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích Trả lời:

đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Theo khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền quy định: “Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng đất đang có nhà ở”. Thửa đất của bà B hiện đang 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo có nhà ở và vườn, ao nhưng lại không có bất kỳ

mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất một loại giấy tờ nào chứng minh về quyền sử dụng đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm đất. Các khoản 4, 5, 6 Điều 103 Luật Đất đai năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất 2013 quy định:

ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại

“4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980

này.

đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang 6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử

đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng diện tích đất ở được xác định như sau: theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này”.

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều Căn cứ theo quy định của pháp luật nêu trên, kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức đất của bà B thuộc trường hợp không có giấy tờ về

công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với quyền sử dụng đất nhưng đã sử dụng ổn định từ

tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu năm 1989, nên phần diện tích đất được công nhận trong hộ gia đình;

là đất ở sẽ phải căn cứ vào hạn mức công nhận đất 62

63

https://thuviensach.vn

Vậy trong trường hợp này, bà B sử dụng đất ở

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn xen lẫn với đất vườn, ao thì có được cấp Giấy chứng mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu có thì đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở

bà B có được xây nhà trên phần đất vườn, ao này tại địa phương;

không?

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích Trả lời:

đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Theo khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền quy định: “Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng đất đang có nhà ở”. Thửa đất của bà B hiện đang 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo có nhà ở và vườn, ao nhưng lại không có bất kỳ

mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất một loại giấy tờ nào chứng minh về quyền sử dụng đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm đất. Các khoản 4, 5, 6 Điều 103 Luật Đất đai năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất 2013 quy định:

ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại

“4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980

này.

đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang 6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử

đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng diện tích đất ở được xác định như sau: theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này”.

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều Căn cứ theo quy định của pháp luật nêu trên, kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức đất của bà B thuộc trường hợp không có giấy tờ về

công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với quyền sử dụng đất nhưng đã sử dụng ổn định từ

tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu năm 1989, nên phần diện tích đất được công nhận trong hộ gia đình;

là đất ở sẽ phải căn cứ vào hạn mức công nhận đất 62

63

https://thuviensach.vn

ở được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi bà B sinh sống. Nói cách khác, chỉ có phần diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức theo quy định thì bà B mới được công nhận là đất ở, có thể xây nhà trên đất. Ngược lại, phần diện tích đất vườn, ao còn lại vượt quá hạn mức cho phép thì sẽ được xác LÀM GÌ KHI BỊ MẤT

định là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm hoặc GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

đất nuôi trồng thủy sản tùy thuộc vào mục đích hiện trạng đang sử dụng. Nếu muốn xây nhà trên SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

phần diện tích đất này thì bà B phải làm thủ tục VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT?

chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Tình huống:

Lợi dụng lúc cả nhà anh S về quê ngoại và trời mưa to nhiều ngày, kẻ gian đã đột nhập vào bên trong nhà, phá két sắt và lấy đi nhiều tài sản có giá trị, trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của căn nhà. Sau khi phát hiện ra sự việc, gia đình anh S vô cùng lo lắng bởi ngoài việc xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất rất khó khăn và còn sợ kẻ gian lấy “sổ

hồng” đem đi cầm cố hoặc có những hành động xấu khác.

Vậy trong trường hợp này, anh S cần phải làm gì?

64

65

https://thuviensach.vn

ở được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi bà B sinh sống. Nói cách khác, chỉ có phần diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức theo quy định thì bà B mới được công nhận là đất ở, có thể xây nhà trên đất. Ngược lại, phần diện tích đất vườn, ao còn lại vượt quá hạn mức cho phép thì sẽ được xác LÀM GÌ KHI BỊ MẤT

định là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm hoặc GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

đất nuôi trồng thủy sản tùy thuộc vào mục đích hiện trạng đang sử dụng. Nếu muốn xây nhà trên SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

phần diện tích đất này thì bà B phải làm thủ tục VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT?

chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Tình huống:

Lợi dụng lúc cả nhà anh S về quê ngoại và trời mưa to nhiều ngày, kẻ gian đã đột nhập vào bên trong nhà, phá két sắt và lấy đi nhiều tài sản có giá trị, trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của căn nhà. Sau khi phát hiện ra sự việc, gia đình anh S vô cùng lo lắng bởi ngoài việc xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất rất khó khăn và còn sợ kẻ gian lấy “sổ

hồng” đem đi cầm cố hoặc có những hành động xấu khác.

Vậy trong trường hợp này, anh S cần phải làm gì?

64

65

https://thuviensach.vn

Trả lời:

trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất trong nhà chung cư”.

để ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của họ và Như vậy, anh S không cần phải lo lắng rằng kẻ

cũng là cơ sở để các bên thực hiện các giao dịch về

gian sẽ đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đai như thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho,...

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, các giao dịch liên quan đến đất đai hiện của anh đi thực hiện những hành động xấu, làm nay theo quy định của pháp luật đều phải do người ảnh hưởng đến việc sở hữu nhà, đất của anh. Còn có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền thực hiện hoặc phải có sự ủy quyền bằng văn bản với đất do bị mất thì Điều 77 Nghị định số 43/2014/

cho người khác, và trong nhiều trường hợp, phải NĐ-CP quy định như sau:

được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực

“Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng pháp lý. Vấn đề này được quy định rất rõ trong nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: sở hữu công trình xây dựng do bị mất

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền 1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có 1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử

đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy pháp luật về dân sự ký tên.

chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử

trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư

gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, 66

67

https://thuviensach.vn

Trả lời:

trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất trong nhà chung cư”.

để ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của họ và Như vậy, anh S không cần phải lo lắng rằng kẻ

cũng là cơ sở để các bên thực hiện các giao dịch về

gian sẽ đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đai như thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho,...

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, các giao dịch liên quan đến đất đai hiện của anh đi thực hiện những hành động xấu, làm nay theo quy định của pháp luật đều phải do người ảnh hưởng đến việc sở hữu nhà, đất của anh. Còn có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền thực hiện hoặc phải có sự ủy quyền bằng văn bản với đất do bị mất thì Điều 77 Nghị định số 43/2014/

cho người khác, và trong nhiều trường hợp, phải NĐ-CP quy định như sau:

được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực

“Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng pháp lý. Vấn đề này được quy định rất rõ trong nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: sở hữu công trình xây dựng do bị mất

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền 1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có 1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử

đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy pháp luật về dân sự ký tên.

chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử

trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư

gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, 66

67

https://thuviensach.vn

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng Như vậy, khi bị mất Giấy chứng nhận quyền sử

nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

liền với đất, anh S cần khai báo ngay cho Ủy ban 2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất. Ủy ban mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân nhân dân cấp xã sẽ niêm yết thông báo về việc mất cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, Giấy chứng nhận tại trụ sở làm việc. Sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất niêm yết thông báo cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận trong thời hạn luật đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn định, anh S sẽ tiến hành nộp 01 bộ hồ sơ xin cấp lại giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy nhà nước có thẩm quyền.

chứng nhận.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Thông tư

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ

kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa chính1, thì anh S cần chuẩn bị hồ sơ, bao gồm: có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử

thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này liền với đất theo mẫu và Giấy xác nhận của Ủy ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng báo mất Giấy chứng nhận.

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi 1. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ

Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp sung bởi Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT và Thông tư

nộp hồ sơ tại cấp xã”.

số 33/2017/TT-BTNMT.

68

69

https://thuviensach.vn

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng Như vậy, khi bị mất Giấy chứng nhận quyền sử

nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

liền với đất, anh S cần khai báo ngay cho Ủy ban 2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất. Ủy ban mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân nhân dân cấp xã sẽ niêm yết thông báo về việc mất cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, Giấy chứng nhận tại trụ sở làm việc. Sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất niêm yết thông báo cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận trong thời hạn luật đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn định, anh S sẽ tiến hành nộp 01 bộ hồ sơ xin cấp lại giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy nhà nước có thẩm quyền.

chứng nhận.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Thông tư

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ

kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa chính1, thì anh S cần chuẩn bị hồ sơ, bao gồm: có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử

thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này liền với đất theo mẫu và Giấy xác nhận của Ủy ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng báo mất Giấy chứng nhận.

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi 1. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ

Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp sung bởi Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT và Thông tư

nộp hồ sơ tại cấp xã”.

số 33/2017/TT-BTNMT.

68

69

https://thuviensach.vn

thể làm giấy tờ được”. Thấy giá rẻ và tin lời nói của ông B, nên ông A quyết định thực hiện giao dịch. Hợp đồng được viết tay, có chữ ký của hai bên. 2 năm sau, ông A biết thông tin quy hoạch đã được Nhà nước hủy bỏ liền mang giấy viết tay đến HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT

cơ quan nhà nước xin cấp Giấy chứng nhận quyền BẰNG GIẤY VIẾT TAY

sử dụng đất đứng tên mình thì bị từ chối với lý do: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông là giấy viết tay, không được công chứng, Tình huống:

chứng thực theo đúng quy định của pháp luật nên Gia đình ông A sống trong một xóm nghèo, với không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh vườn, sào ruộng. Năm 2016, ông A và gia đất”. Cho rằng mình bị ông B lừa gạt, ông A đã đình dự định sẽ mở rộng thêm ruộng đất để cải qua nhà ông B đòi tiền, nhưng ông B cho rằng đã tạo, nâng cao thu nhập. Biết ông A có nhu cầu chuyển nhượng xong thì ông hết trách nhiệm.

này, ông B ngỏ lời muốn chuyển nhượng lại 5 sào Trong trường hợp này, ông A phải làm thế nào đất ruộng nhà mình với chi phí hợp lý. Ông A cảm để bảo vệ quyền lợi của mình?

thấy đất ruộng của ông B tương đối phù hợp, tuy nhiên, khi về bàn bạc với vợ, thì vợ ông kiên quyết Trả lời:

phản đối. Lý do bà đưa ra là vì bà nghe thấy thông Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

tin đồn rằng đất ruộng của ông B đang trong quy quy định:

hoạch của địa phương. Sau khi được ông A trao đổi về lý do phản đối của vợ, ông B giải thích:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn

“Đất quy hoạch thì có sao, mình vẫn cày cuốc làm bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất ruộng bao lâu nay có sao đâu. Với lại quy hoạch được thực hiện như sau:

Nhà nước vài chục năm chắc gì đã đụng tới khu a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,

“khỉ ho cò gáy” này. Tôi sẽ chuyển nhượng lại giá góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rẻ cho anh và hợp đồng viết tay sau này cũng có đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng 70

71

https://thuviensach.vn

thể làm giấy tờ được”. Thấy giá rẻ và tin lời nói của ông B, nên ông A quyết định thực hiện giao dịch. Hợp đồng được viết tay, có chữ ký của hai bên. 2 năm sau, ông A biết thông tin quy hoạch đã được Nhà nước hủy bỏ liền mang giấy viết tay đến HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT

cơ quan nhà nước xin cấp Giấy chứng nhận quyền BẰNG GIẤY VIẾT TAY

sử dụng đất đứng tên mình thì bị từ chối với lý do: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông là giấy viết tay, không được công chứng, Tình huống:

chứng thực theo đúng quy định của pháp luật nên Gia đình ông A sống trong một xóm nghèo, với không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh vườn, sào ruộng. Năm 2016, ông A và gia đất”. Cho rằng mình bị ông B lừa gạt, ông A đã đình dự định sẽ mở rộng thêm ruộng đất để cải qua nhà ông B đòi tiền, nhưng ông B cho rằng đã tạo, nâng cao thu nhập. Biết ông A có nhu cầu chuyển nhượng xong thì ông hết trách nhiệm.

này, ông B ngỏ lời muốn chuyển nhượng lại 5 sào Trong trường hợp này, ông A phải làm thế nào đất ruộng nhà mình với chi phí hợp lý. Ông A cảm để bảo vệ quyền lợi của mình?

thấy đất ruộng của ông B tương đối phù hợp, tuy nhiên, khi về bàn bạc với vợ, thì vợ ông kiên quyết Trả lời:

phản đối. Lý do bà đưa ra là vì bà nghe thấy thông Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

tin đồn rằng đất ruộng của ông B đang trong quy quy định:

hoạch của địa phương. Sau khi được ông A trao đổi về lý do phản đối của vợ, ông B giải thích:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn

“Đất quy hoạch thì có sao, mình vẫn cày cuốc làm bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất ruộng bao lâu nay có sao đâu. Với lại quy hoạch được thực hiện như sau:

Nhà nước vài chục năm chắc gì đã đụng tới khu a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,

“khỉ ho cò gáy” này. Tôi sẽ chuyển nhượng lại giá góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rẻ cho anh và hợp đồng viết tay sau này cũng có đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng 70

71

https://thuviensach.vn

hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất Cụ thể:

động sản quy định tại điểm b khoản này;

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dân sự

dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất kiện sau đây:

nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự

bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh được xác lập;

doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn thực theo yêu cầu của các bên;

tự nguyện;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp đức xã hội.

luật về dân sự;

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện luật có quy định”.

tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Vì vậy, ông A hoàn toàn có quyền khởi kiện để

Căn cứ quy định trên, vì lý do đất đang có quy lấy lại số tiền đã đưa cho ông B.

hoạch, không thể công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nên hai bên chỉ viết giấy tờ ký tay thì giấy tờ viết tay này chưa có giá trị pháp lý và sẽ

không được coi là cơ sở để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, dù là hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực, nhưng giao dịch này vẫn thỏa mãn quy định tại Điều 117 Bộ

luật Dân sự năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

72

73

https://thuviensach.vn

hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất Cụ thể:

động sản quy định tại điểm b khoản này;

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dân sự

dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất kiện sau đây:

nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự

bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh được xác lập;

doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn thực theo yêu cầu của các bên;

tự nguyện;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp đức xã hội.

luật về dân sự;

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện luật có quy định”.

tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Vì vậy, ông A hoàn toàn có quyền khởi kiện để

Căn cứ quy định trên, vì lý do đất đang có quy lấy lại số tiền đã đưa cho ông B.

hoạch, không thể công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nên hai bên chỉ viết giấy tờ ký tay thì giấy tờ viết tay này chưa có giá trị pháp lý và sẽ

không được coi là cơ sở để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, dù là hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực, nhưng giao dịch này vẫn thỏa mãn quy định tại Điều 117 Bộ

luật Dân sự năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

72

73

https://thuviensach.vn

Trả lời:

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền CÓ ĐƯỢC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG

sử dụng đất gồm:

KHI ĐẤT ĐANG CÓ TRANH CHẤP

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền HAY KHÔNG?

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện Tình huống:

sau đây:

Vì lo lắng sau khi con trai lấy vợ, ra ở riêng sẽ

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định gặp nhiều khó khăn, nên ông Q quyết định dùng tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế

số tiền tiết kiệm để nhận chuyển nhượng mảnh quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; đất của ông H với mục đích vừa làm chỗ để ở, vừa b) Đất không có tranh chấp;

có thể buôn bán, tạo kế sinh nhai sau này. Ngày 20/10/2017, ông Q nhận chuyển nhượng quyền sử

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo dụng đất từ ông H, Giấy chứng nhận quyền sử

đảm thi hành án;

dụng đất lúc này do ông H đứng tên. Tuy nhiên, d) Trong thời hạn sử dụng đất.

trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1

động, thì bà P (chủ đất đầu tiên) khởi kiện ông H

Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các ra tòa vì lý do trước đây ông H không thanh toán quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho đủ số tiền chuyển nhượng đất cho bà P. Với lý do thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; này, việc “sang tên” mảnh đất từ ông H sang ông quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng Q bị dừng lại.

quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của ông Q

quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194

sẽ được giải quyết như thế nào?

của Luật này.

74

75

https://thuviensach.vn

Trả lời:

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền CÓ ĐƯỢC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG

sử dụng đất gồm:

KHI ĐẤT ĐANG CÓ TRANH CHẤP

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền HAY KHÔNG?

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện Tình huống:

sau đây:

Vì lo lắng sau khi con trai lấy vợ, ra ở riêng sẽ

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định gặp nhiều khó khăn, nên ông Q quyết định dùng tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế

số tiền tiết kiệm để nhận chuyển nhượng mảnh quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; đất của ông H với mục đích vừa làm chỗ để ở, vừa b) Đất không có tranh chấp;

có thể buôn bán, tạo kế sinh nhai sau này. Ngày 20/10/2017, ông Q nhận chuyển nhượng quyền sử

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo dụng đất từ ông H, Giấy chứng nhận quyền sử

đảm thi hành án;

dụng đất lúc này do ông H đứng tên. Tuy nhiên, d) Trong thời hạn sử dụng đất.

trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1

động, thì bà P (chủ đất đầu tiên) khởi kiện ông H

Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các ra tòa vì lý do trước đây ông H không thanh toán quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho đủ số tiền chuyển nhượng đất cho bà P. Với lý do thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; này, việc “sang tên” mảnh đất từ ông H sang ông quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng Q bị dừng lại.

quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của ông Q

quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194

sẽ được giải quyết như thế nào?

của Luật này.

74

75

https://thuviensach.vn

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, ông Q và ông H sẽ không thực hiện được, đồng thời cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử

ông H có nghĩa vụ hoàn trả tiền cho ông Q. Trường dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải hợp bản án của Tòa quyết định mảnh đất của ông đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực H không bị kê biên, thì thủ tục chuyển nhượng kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

quyền sử dụng đất sẽ diễn ra bình thường theo quy định của pháp luật.

Trong tình huống trên, mảnh đất của ông H khi làm thủ tục “sang tên” cho ông Q bị cơ quan có thẩm quyền dừng lại là do đất đang có tranh chấp. Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc cơ quan có thẩm quyền không tiếp tục làm thủ tục “sang tên” cho ông Q là chính xác. Việc chuyển nhượng sau đó được diễn ra hay không sẽ

phụ thuộc vào bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án giải quyết tranh chấp giữa ông H và bà P.

Nếu bản án của Tòa án quyết định mảnh đất của ông H bị kê biên1 thì việc sang nhượng giữa 1. Hiểu một cách chung nhất, thì kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế nhà nước được áp dụng đối với bị

can, bị cáo (hình sự) mà theo quy định của pháp luật có thể bị phạt tiền hoặc đối với người phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (dân sự). Chấp hành viên tiến hành kê khai, ghi lại từng loại tài sản, giao cho chủ tài sản hoặc thân nhân bảo quản, cấm việc tẩu tán, phá hủy nhằm bảo đảm cho việc xét xử, thi hành bản án và các quyết định của cơ quan nhà nước được thuận lợi, đúng pháp luật. Sau khi bản án được thi hành hoặc khi xét thấy việc kê biên tài sản không còn cần thiết nữa, người có thẩm quyền phải kịp thời hủy bỏ lệnh kê biên.

76

77

https://thuviensach.vn

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, ông Q và ông H sẽ không thực hiện được, đồng thời cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử

ông H có nghĩa vụ hoàn trả tiền cho ông Q. Trường dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải hợp bản án của Tòa quyết định mảnh đất của ông đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực H không bị kê biên, thì thủ tục chuyển nhượng kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

quyền sử dụng đất sẽ diễn ra bình thường theo quy định của pháp luật.

Trong tình huống trên, mảnh đất của ông H khi làm thủ tục “sang tên” cho ông Q bị cơ quan có thẩm quyền dừng lại là do đất đang có tranh chấp. Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc cơ quan có thẩm quyền không tiếp tục làm thủ tục “sang tên” cho ông Q là chính xác. Việc chuyển nhượng sau đó được diễn ra hay không sẽ

phụ thuộc vào bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án giải quyết tranh chấp giữa ông H và bà P.

Nếu bản án của Tòa án quyết định mảnh đất của ông H bị kê biên1 thì việc sang nhượng giữa 1. Hiểu một cách chung nhất, thì kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế nhà nước được áp dụng đối với bị

can, bị cáo (hình sự) mà theo quy định của pháp luật có thể bị phạt tiền hoặc đối với người phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (dân sự). Chấp hành viên tiến hành kê khai, ghi lại từng loại tài sản, giao cho chủ tài sản hoặc thân nhân bảo quản, cấm việc tẩu tán, phá hủy nhằm bảo đảm cho việc xét xử, thi hành bản án và các quyết định của cơ quan nhà nước được thuận lợi, đúng pháp luật. Sau khi bản án được thi hành hoặc khi xét thấy việc kê biên tài sản không còn cần thiết nữa, người có thẩm quyền phải kịp thời hủy bỏ lệnh kê biên.

76

77

https://thuviensach.vn

Vậy trong trường hợp này, người con út phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Trả lời:

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

BẰNG GIẤY TỜ VIẾT TAY, KHÔNG CÓ

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC THÌ

được thực hiện như sau:

CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT KHÔNG?

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng Tình huống:

đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh Do tuổi cao, sức yếu, nên vào mùa đông, khí hậu bất động sản quy định tại điểm b khoản này; khắc nghiệt tại miền Bắc khiến bệnh viêm phổi của ông T càng trở nặng. Năm 2014, người con lớn b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền của ông T đang làm việc ở Thành phố Hồ Chí Minh với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất thương cha liền bàn bạc với người em của mình đưa nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

ông vào miền Nam sinh sống. Trước khi chuyển dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với vào sinh sống tại Thành phố Hồ Chí Minh, ông T có đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các viết giấy tay với nội dung cho người con út miếng bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh đất đang ở. Hai năm sau, người con út muốn “sang doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng tên” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thực theo yêu cầu của các bên;

bị từ chối. Cơ quan thẩm quyền giải thích lý do c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền là vì giấy viết tay của ông T không có công chứng, sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng thực, nên không đủ điều kiện thực hiện thủ

chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp tục “sang tên”.

luật về dân sự;

78

79

https://thuviensach.vn

Vậy trong trường hợp này, người con út phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Trả lời:

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

BẰNG GIẤY TỜ VIẾT TAY, KHÔNG CÓ

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC THÌ

được thực hiện như sau:

CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT KHÔNG?

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng Tình huống:

đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh Do tuổi cao, sức yếu, nên vào mùa đông, khí hậu bất động sản quy định tại điểm b khoản này; khắc nghiệt tại miền Bắc khiến bệnh viêm phổi của ông T càng trở nặng. Năm 2014, người con lớn b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền của ông T đang làm việc ở Thành phố Hồ Chí Minh với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất thương cha liền bàn bạc với người em của mình đưa nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

ông vào miền Nam sinh sống. Trước khi chuyển dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với vào sinh sống tại Thành phố Hồ Chí Minh, ông T có đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các viết giấy tay với nội dung cho người con út miếng bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh đất đang ở. Hai năm sau, người con út muốn “sang doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng tên” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thực theo yêu cầu của các bên;

bị từ chối. Cơ quan thẩm quyền giải thích lý do c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền là vì giấy viết tay của ông T không có công chứng, sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng thực, nên không đủ điều kiện thực hiện thủ

chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp tục “sang tên”.

luật về dân sự;

78

79

https://thuviensach.vn

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có thể viết hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện giấy ủy quyền cho một người khác thay mặt giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

quyết các giấy tờ liên quan, điều này sẽ thuận lợi Bên cạnh đó, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015

hơn đối với các trường hợp người cho chuyển chỗ ở, nêu rõ:

định cư nước ngoài,...

“Điều 459. Tặng cho bất động sản 1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

Căn cứ các quy định nêu trên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải bảo đảm đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức, tức là phải được công chứng, chứng thực thì mới phát sinh hiệu lực pháp luật. Do đó, nếu ông T chỉ làm giấy tờ viết tay, không có công chứng, chứng thực cho người con út mảnh đất, thì con ông không thể thực hiện thủ tục “sang tên” được.

Đối với các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như trên, thì giấy tặng cho phải được công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, người tặng cho quyền 80

81

https://thuviensach.vn

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có thể viết hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện giấy ủy quyền cho một người khác thay mặt giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

quyết các giấy tờ liên quan, điều này sẽ thuận lợi Bên cạnh đó, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015

hơn đối với các trường hợp người cho chuyển chỗ ở, nêu rõ:

định cư nước ngoài,...

“Điều 459. Tặng cho bất động sản 1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

Căn cứ các quy định nêu trên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải bảo đảm đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức, tức là phải được công chứng, chứng thực thì mới phát sinh hiệu lực pháp luật. Do đó, nếu ông T chỉ làm giấy tờ viết tay, không có công chứng, chứng thực cho người con út mảnh đất, thì con ông không thể thực hiện thủ tục “sang tên” được.

Đối với các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như trên, thì giấy tặng cho phải được công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, người tặng cho quyền 80

81

https://thuviensach.vn

Trong tình huống này, bà P có đòi lại được tài sản của mình không?

Trả lời:

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy NHỜ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN

định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT

thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền Tình huống:

sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất Với suy nghĩ sẽ an hưởng tuổi già cùng vườn cây, được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao ao cá, bà P quyết định tìm kiếm một mảnh đất ở

đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền quê nhà với diện tích rộng 500m2. Tuy nhiên, công sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện việc trên thành phố quá nhiều nên bà không thể

quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện trực tiếp về quê nhận chuyển nhượng đất mà gửi để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền tiền cho người cháu họ xa đứng tên tham gia các sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

thủ tục có liên quan. Sau đó, người cháu họ này Như vậy, quyền sử dụng đất chỉ được xác lập quản lý mảnh đất hộ bà P tới khi bà về hưu thì sẽ

khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận

“sang tên” lại cho bà. Vì tin tưởng nên bà đã giao quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, “sổ đỏ”

tiền cho người cháu mà không có bất kỳ giấy tờ xác đứng tên cháu của bà P, vì vậy, người cháu này có nhận nào. Đầu năm 2018, sau khi nhận được quyết toàn quyền sử dụng đất và có thể chuyển nhượng định nghỉ hưu, bà P trở về quê với mong muốn an quyền sử dụng đất cho người khác mà không vi hưởng tuổi già, nhưng người cháu viện ra nhiều lý phạm pháp luật. Bà P có thể khởi kiện, yêu cầu do để không giao đất cho bà. Trong thời gian này, người cháu hoàn trả lại số tiền bà đã đưa với điều bà P biết được thông tin là người cháu đã chuyển kiện bà P chứng minh được rằng bà đã đưa tiền nhượng mảnh đất của bà cho người khác để lấy cho cháu mình. Tuy nhiên, như đã nêu trong tình tiền dùng vào việc riêng.

huống, bà hoàn toàn không có giấy tờ giao tiền hay 82

83

https://thuviensach.vn

Trong tình huống này, bà P có đòi lại được tài sản của mình không?

Trả lời:

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy NHỜ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN

định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT

thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền Tình huống:

sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất Với suy nghĩ sẽ an hưởng tuổi già cùng vườn cây, được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao ao cá, bà P quyết định tìm kiếm một mảnh đất ở

đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền quê nhà với diện tích rộng 500m2. Tuy nhiên, công sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện việc trên thành phố quá nhiều nên bà không thể

quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện trực tiếp về quê nhận chuyển nhượng đất mà gửi để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền tiền cho người cháu họ xa đứng tên tham gia các sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

thủ tục có liên quan. Sau đó, người cháu họ này Như vậy, quyền sử dụng đất chỉ được xác lập quản lý mảnh đất hộ bà P tới khi bà về hưu thì sẽ

khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận

“sang tên” lại cho bà. Vì tin tưởng nên bà đã giao quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, “sổ đỏ”

tiền cho người cháu mà không có bất kỳ giấy tờ xác đứng tên cháu của bà P, vì vậy, người cháu này có nhận nào. Đầu năm 2018, sau khi nhận được quyết toàn quyền sử dụng đất và có thể chuyển nhượng định nghỉ hưu, bà P trở về quê với mong muốn an quyền sử dụng đất cho người khác mà không vi hưởng tuổi già, nhưng người cháu viện ra nhiều lý phạm pháp luật. Bà P có thể khởi kiện, yêu cầu do để không giao đất cho bà. Trong thời gian này, người cháu hoàn trả lại số tiền bà đã đưa với điều bà P biết được thông tin là người cháu đã chuyển kiện bà P chứng minh được rằng bà đã đưa tiền nhượng mảnh đất của bà cho người khác để lấy cho cháu mình. Tuy nhiên, như đã nêu trong tình tiền dùng vào việc riêng.

huống, bà hoàn toàn không có giấy tờ giao tiền hay 82

83

https://thuviensach.vn

giấy ủy quyền cho người cháu, nên việc đòi lại phần tài sản này là khó có thể thực hiện được.

Trên thực tế, trong các trường hợp nhờ người khác đứng tên trên các giao dịch về nhà, đất, người ủy quyền cần phải có giấy ủy quyền được công chứng theo đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, NGƯỜI VIỆT NAM Ở NƯỚC NGOÀI

khi giao tiền cho người khác, người giao tiền cần CÓ ĐƯỢC NHẬN THỪA KẾ LÀ

phải giữ lại giấy biên nhận hay các giấy tờ tương QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

tự để chứng minh việc giao nhận tiền. Khi xảy ra NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN

tranh chấp thì các giấy tờ nói trên đóng vai trò rất quan trọng, là căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI MẢNH ĐẤT

của Tòa án nhằm bảo đảm quyền lợi cho các bên.

Ở VIỆT NAM KHÔNG?

Tình huống:

Ông M có 4 người con, hai người con trai đầu đang định cư ở Mỹ, người con gái thứ 3 đang ở

Ôxtrâylia, còn người con trai út ở với ông tại Việt Nam. Ông M để lại di chúc chia căn nhà làm 4

phần cho các con, mỗi người một phần. Đầu năm 2018, ông M qua đời, sau khi an táng cho ông xong, trước sự có mặt của các anh chị, người con út tuyên bố vì các anh chị của mình đã định cư nước ngoài mà người nước ngoài không được sở hữu nhà, đất tại Việt Nam, nên phần di chúc để lại một phần đất cho họ là vô giá trị. Theo đó, quyền sử dụng nhà, đất sẽ hoàn toàn thuộc quyền thừa kế của người con út.

84

85

https://thuviensach.vn

giấy ủy quyền cho người cháu, nên việc đòi lại phần tài sản này là khó có thể thực hiện được.

Trên thực tế, trong các trường hợp nhờ người khác đứng tên trên các giao dịch về nhà, đất, người ủy quyền cần phải có giấy ủy quyền được công chứng theo đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, NGƯỜI VIỆT NAM Ở NƯỚC NGOÀI

khi giao tiền cho người khác, người giao tiền cần CÓ ĐƯỢC NHẬN THỪA KẾ LÀ

phải giữ lại giấy biên nhận hay các giấy tờ tương QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

tự để chứng minh việc giao nhận tiền. Khi xảy ra NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN

tranh chấp thì các giấy tờ nói trên đóng vai trò rất quan trọng, là căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI MẢNH ĐẤT

của Tòa án nhằm bảo đảm quyền lợi cho các bên.

Ở VIỆT NAM KHÔNG?

Tình huống:

Ông M có 4 người con, hai người con trai đầu đang định cư ở Mỹ, người con gái thứ 3 đang ở

Ôxtrâylia, còn người con trai út ở với ông tại Việt Nam. Ông M để lại di chúc chia căn nhà làm 4

phần cho các con, mỗi người một phần. Đầu năm 2018, ông M qua đời, sau khi an táng cho ông xong, trước sự có mặt của các anh chị, người con út tuyên bố vì các anh chị của mình đã định cư nước ngoài mà người nước ngoài không được sở hữu nhà, đất tại Việt Nam, nên phần di chúc để lại một phần đất cho họ là vô giá trị. Theo đó, quyền sử dụng nhà, đất sẽ hoàn toàn thuộc quyền thừa kế của người con út.

84

85

https://thuviensach.vn

Theo quy định của pháp luật, hướng giải quyết 1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở

vụ việc sẽ như thế nào?

hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Trả lời:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai Luật này và pháp luật có liên quan; năm 2013 về nhận quyền sử dụng đất, thì người b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở

nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất Việt Nam.

ở trong các dự án phát triển nhà ở. Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, 2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà bổ sung năm 2019 quy định người Việt Nam định ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. Như vậy, pháp luật không có quy định cấm Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế

liên quan;

quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, để

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa được nhận thừa kế là quyền sở hữu nhà ở, người kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đáp ứng các nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, điều kiện quy định tại Điều 159 và Điều 160

trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2019

định của Chính phủ.

như sau:

Điều 160. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài

“Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá 1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định nhân nước ngoài

tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải 86

87

https://thuviensach.vn

Theo quy định của pháp luật, hướng giải quyết 1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở

vụ việc sẽ như thế nào?

hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Trả lời:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai Luật này và pháp luật có liên quan; năm 2013 về nhận quyền sử dụng đất, thì người b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở

nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất Việt Nam.

ở trong các dự án phát triển nhà ở. Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, 2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà bổ sung năm 2019 quy định người Việt Nam định ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. Như vậy, pháp luật không có quy định cấm Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế

liên quan;

quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, để

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa được nhận thừa kế là quyền sở hữu nhà ở, người kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đáp ứng các nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, điều kiện quy định tại Điều 159 và Điều 160

trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2019

định của Chính phủ.

như sau:

Điều 160. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài

“Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá 1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định nhân nước ngoài

tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải 86

87

https://thuviensach.vn

có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây là quyền sở hữu nhà ở thì việc nhận thừa kế của dựng trong dự án theo quy định của Luật này và họ được thực hiện theo quy định tại khoản 3, 4, 5

pháp luật có liên quan.

Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 như sau: 2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm

“3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế

b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử

nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự

được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử

theo quy định của pháp luật.

dụng đất thừa kế theo quy định sau đây: 4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử

minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”.

bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng Trong trường hợp này, cho dù có định cư ở Mỹ

quyền sử dụng đất;

hay Ôxtrâylia thì các con của ông M vẫn có quyền nhận thừa kế là quyền sở hữu nhà ở nếu đáp ứng b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đủ các điều kiện về đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được Nam nêu trên. Khi có đủ điều kiện sở hữu nhà ở

quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật thì những người con của ông M hoàn toàn có quyền này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà nhận phần thừa kế của mình theo quy định của ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là pháp luật. Tuy nhiên, nếu những người con của bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam ông M không có đủ điều kiện nhận quyền thừa kế

kết tặng cho;

88

89

https://thuviensach.vn

có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây là quyền sở hữu nhà ở thì việc nhận thừa kế của dựng trong dự án theo quy định của Luật này và họ được thực hiện theo quy định tại khoản 3, 4, 5

pháp luật có liên quan.

Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 như sau: 2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm

“3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế

b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử

nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự

được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử

theo quy định của pháp luật.

dụng đất thừa kế theo quy định sau đây: 4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử

minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”.

bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng Trong trường hợp này, cho dù có định cư ở Mỹ

quyền sử dụng đất;

hay Ôxtrâylia thì các con của ông M vẫn có quyền nhận thừa kế là quyền sở hữu nhà ở nếu đáp ứng b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đủ các điều kiện về đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được Nam nêu trên. Khi có đủ điều kiện sở hữu nhà ở

quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật thì những người con của ông M hoàn toàn có quyền này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà nhận phần thừa kế của mình theo quy định của ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là pháp luật. Tuy nhiên, nếu những người con của bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam ông M không có đủ điều kiện nhận quyền thừa kế

kết tặng cho;

88

89

https://thuviensach.vn

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc 5. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều này được thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ

tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế

hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế

thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.

90

91

https://thuviensach.vn

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc 5. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều này được thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ

tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế

hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế

thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.

90

91

https://thuviensach.vn

Trả lời:

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất TRANH CHẤP LỐI ĐI CHUNG

được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng Tình huống:

đất và tài sản gắn liền với đất phải được công Năm 2014, do nhu cầu cá nhân, ông B đã chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh chuyển nhượng cho bà A mảnh đất liền kề với diện bất động sản quy định tại điểm b khoản này; tích đất nhà ông B hiện nay. Trong quá trình thực b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử

hiện thủ tục chuyển nhượng, thông qua giấy viết dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền tay, ông B “hứa” với bà A rằng khi nào xây dựng với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nhà ở sẽ mở lối đi chung có chiều ngang khoảng nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với gần 2m. Đầu năm 2018, bà A tiến hành xây dựng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các nhà ở trên diện tích đã nhận chuyển nhượng, thì bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh lúc này ông B đã mất. Trong quá trình tiến hành doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng xây dựng đường đi theo như giấy tờ viết tay mà thực theo yêu cầu của các bên;

hai ông bà đã thỏa thuận, thì các thành viên trong c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền gia đình ông B đã cản trở với lý do là đất bà A sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công mua bao nhiêu thì dùng bấy nhiêu, giấy tờ do ông chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp B viết tay không có giá trị và bây giờ ông B cũng luật về dân sự;

đã mất.

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức Vậy việc xây dựng lối đi chung của bà A có đúng hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện hay không?

tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

92

93

https://thuviensach.vn

Trả lời:

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất TRANH CHẤP LỐI ĐI CHUNG

được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng Tình huống:

đất và tài sản gắn liền với đất phải được công Năm 2014, do nhu cầu cá nhân, ông B đã chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh chuyển nhượng cho bà A mảnh đất liền kề với diện bất động sản quy định tại điểm b khoản này; tích đất nhà ông B hiện nay. Trong quá trình thực b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử

hiện thủ tục chuyển nhượng, thông qua giấy viết dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền tay, ông B “hứa” với bà A rằng khi nào xây dựng với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nhà ở sẽ mở lối đi chung có chiều ngang khoảng nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với gần 2m. Đầu năm 2018, bà A tiến hành xây dựng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các nhà ở trên diện tích đã nhận chuyển nhượng, thì bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh lúc này ông B đã mất. Trong quá trình tiến hành doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng xây dựng đường đi theo như giấy tờ viết tay mà thực theo yêu cầu của các bên;

hai ông bà đã thỏa thuận, thì các thành viên trong c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền gia đình ông B đã cản trở với lý do là đất bà A sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công mua bao nhiêu thì dùng bấy nhiêu, giấy tờ do ông chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp B viết tay không có giá trị và bây giờ ông B cũng luật về dân sự;

đã mất.

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức Vậy việc xây dựng lối đi chung của bà A có đúng hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện hay không?

tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

92

93

https://thuviensach.vn

Trong tình huống này, giấy viết tay của ông B

và bà A đã không được công chứng, chứng thực theo đúng các quy định của pháp luật, do đó, việc bà A tự ý làm lối đi là không hợp pháp và bà đang xâm phạm đến quyền sử dụng đất của gia đình ông B. Như vậy, bất kỳ giấy tờ cam kết, tặng cho HÀNG XÓM LẤN CHIẾM ĐẤT

phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật nhằm tránh các tình huống tương tự như trên. Trường hợp bà A muốn xây Tình huống:

đường đi trên diện tích đất của người khác thì bà Năm 2017, ông T nhận chuyển nhượng mảnh có thể thương lượng nhận chuyển nhượng thêm đất có diện tích 150m2 tại quận Thủ Đức, Thành đất để làm đường đi.

phố Hồ Chí Minh. Liền kề mảnh đất của ông T là mảnh đất do bà V đứng tên. Cuối năm 2017, bà V

tiến hành xây nhà. Sau khi công trình hoàn thành, ông T phát hiện bà V trong quá trình xây dựng đã lấn chiếm đất của ông 0,5m chiều ngang. Ông T và bà V đã tiến hành thương lượng, nhưng khi chưa thống nhất phương án giải quyết, thì bà V đã chuyển nhượng cho người khác đất ở và căn nhà (trong đó bao gồm cả phần đất mà bà lấn, chiếm của ông T).

Vậy trong trường hợp này, ông T phải làm gì để

bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình?

Trả lời:

Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm gồm:

94

95

https://thuviensach.vn

Trong tình huống này, giấy viết tay của ông B

và bà A đã không được công chứng, chứng thực theo đúng các quy định của pháp luật, do đó, việc bà A tự ý làm lối đi là không hợp pháp và bà đang xâm phạm đến quyền sử dụng đất của gia đình ông B. Như vậy, bất kỳ giấy tờ cam kết, tặng cho HÀNG XÓM LẤN CHIẾM ĐẤT

phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật nhằm tránh các tình huống tương tự như trên. Trường hợp bà A muốn xây Tình huống:

đường đi trên diện tích đất của người khác thì bà Năm 2017, ông T nhận chuyển nhượng mảnh có thể thương lượng nhận chuyển nhượng thêm đất có diện tích 150m2 tại quận Thủ Đức, Thành đất để làm đường đi.

phố Hồ Chí Minh. Liền kề mảnh đất của ông T là mảnh đất do bà V đứng tên. Cuối năm 2017, bà V

tiến hành xây nhà. Sau khi công trình hoàn thành, ông T phát hiện bà V trong quá trình xây dựng đã lấn chiếm đất của ông 0,5m chiều ngang. Ông T và bà V đã tiến hành thương lượng, nhưng khi chưa thống nhất phương án giải quyết, thì bà V đã chuyển nhượng cho người khác đất ở và căn nhà (trong đó bao gồm cả phần đất mà bà lấn, chiếm của ông T).

Vậy trong trường hợp này, ông T phải làm gì để

bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình?

Trả lời:

Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm gồm:

94

95

https://thuviensach.vn

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc áp dụng 2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã các biện pháp khắc phục hậu quả theo Điều 14

được công bố.

Nghị định số 91/2019/NĐ-CP.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, mục đích.

người bị lấn, chiếm đất có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải theo quy 4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai 5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy 1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp định của Luật này.

đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử

dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước 2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp có thẩm quyền.

không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ

nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại 8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực định về quản lý đất đai.

hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc 9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải 10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã quyền của người sử dụng đất theo quy định của được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, pháp luật.

kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh Căn cứ quy định trên, hành vi lấn, chiếm đất đai chấp đất đai.

là hành vi trái pháp luật, bị pháp luật nghiêm cấm.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có Người thực hiện hành vi lấn, chiếm đất đai có thể

chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành 96

97

https://thuviensach.vn

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc áp dụng 2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã các biện pháp khắc phục hậu quả theo Điều 14

được công bố.

Nghị định số 91/2019/NĐ-CP.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, mục đích.

người bị lấn, chiếm đất có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải theo quy 4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai 5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy 1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp định của Luật này.

đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử

dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước 2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp có thẩm quyền.

không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ

nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại 8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực định về quản lý đất đai.

hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc 9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải 10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã quyền của người sử dụng đất theo quy định của được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, pháp luật.

kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh Căn cứ quy định trên, hành vi lấn, chiếm đất đai chấp đất đai.

là hành vi trái pháp luật, bị pháp luật nghiêm cấm.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có Người thực hiện hành vi lấn, chiếm đất đai có thể

chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành 96

97

https://thuviensach.vn

hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân 2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này đất tranh chấp.

thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình 5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì sau đây:

Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, khoản 3 Điều này;

cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền và Môi trường đối với các trường hợp khác.

theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự; Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên 3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền thực hiện như sau:

với đất”.

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá Trong trường hợp hòa giải không thành và bà V

nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy có hành vi chuyển nhượng đất, thì ông T có thể nộp ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đơn khởi kiện tới Tòa án theo quy định tại Điều đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu 203 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của không thành thì được giải quyết như sau: pháp luật về tố tụng hành chính; 1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh 98

99

https://thuviensach.vn

hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân 2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này đất tranh chấp.

thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình 5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì sau đây:

Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, khoản 3 Điều này;

cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền và Môi trường đối với các trường hợp khác.

theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự; Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên 3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền thực hiện như sau:

với đất”.

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá Trong trường hợp hòa giải không thành và bà V

nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy có hành vi chuyển nhượng đất, thì ông T có thể nộp ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đơn khởi kiện tới Tòa án theo quy định tại Điều đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu 203 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của không thành thì được giải quyết như sau: pháp luật về tố tụng hành chính; 1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh 98

99

https://thuviensach.vn

giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ĐÃ ĐẶT CỌC TIỀN

đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định NHƯNG ĐẤT KHÔNG ĐỦ

giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh SỬ DỤNG ĐẤT

chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Khi ông T nộp đơn khởi kiện ra Tòa án và được Tình huống:

thụ lý, thì các cơ quan có thẩm quyền sẽ dừng lại Tháng 11/2017, bà H có thỏa thuận nhận chuyển việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất của bà V.

nhượng mảnh đất của bà K với giá 1 tỷ đồng. Để

Nên trong trường hợp này, quyền lợi của ông T sẽ

khẳng định thiện chí giao dịch, bà H đã đặt cọc không bị xâm phạm.

số tiền là 250 triệu đồng để bà K chủ động triển khai thủ tục chuyển nhượng. Hai bên viết giấy giao nhận tiền cọc với nội dung trong thời gian 1 tháng, bà K phải hoàn tất thủ tục “sang tên” cho bà H

mảnh đất trên, nếu không thì phải bồi thường số

tiền gấp đôi số tiền cọc. Tuy nhiên, trong quá trình

“sang tên” mảnh đất, thì chồng cũ của bà K nộp đơn khởi kiện ra Tòa án với nội dung là mảnh đất nói trên đang có tranh chấp. Do đó, thủ tục “sang tên” mảnh đất bị dừng lại vì không đủ điều kiện để

các cơ quan chức năng giải quyết. Bà K cho rằng, vụ kiện có thể kéo dài thời gian thực hiện thủ tục 100

101

https://thuviensach.vn

giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ĐÃ ĐẶT CỌC TIỀN

đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định NHƯNG ĐẤT KHÔNG ĐỦ

giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh SỬ DỤNG ĐẤT

chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Khi ông T nộp đơn khởi kiện ra Tòa án và được Tình huống:

thụ lý, thì các cơ quan có thẩm quyền sẽ dừng lại Tháng 11/2017, bà H có thỏa thuận nhận chuyển việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất của bà V.

nhượng mảnh đất của bà K với giá 1 tỷ đồng. Để

Nên trong trường hợp này, quyền lợi của ông T sẽ

khẳng định thiện chí giao dịch, bà H đã đặt cọc không bị xâm phạm.

số tiền là 250 triệu đồng để bà K chủ động triển khai thủ tục chuyển nhượng. Hai bên viết giấy giao nhận tiền cọc với nội dung trong thời gian 1 tháng, bà K phải hoàn tất thủ tục “sang tên” cho bà H

mảnh đất trên, nếu không thì phải bồi thường số

tiền gấp đôi số tiền cọc. Tuy nhiên, trong quá trình

“sang tên” mảnh đất, thì chồng cũ của bà K nộp đơn khởi kiện ra Tòa án với nội dung là mảnh đất nói trên đang có tranh chấp. Do đó, thủ tục “sang tên” mảnh đất bị dừng lại vì không đủ điều kiện để

các cơ quan chức năng giải quyết. Bà K cho rằng, vụ kiện có thể kéo dài thời gian thực hiện thủ tục 100

101

https://thuviensach.vn

chuyển nhượng, nên đề nghị trả lại tiền cọc cho

“Điều 328. Đặt cọc

bà H và hủy bỏ thỏa thuận chuyển nhượng đất.

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt Tuy nhiên, bà H không đồng ý với cách giải quyết cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt nói trên.

cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc Vậy trong trường hợp này, vụ việc sẽ được giải vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt quyết như thế nào?

cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trả lời:

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp sau đây:

đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế

trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Việc phát sinh tranh chấp với chồng về mảnh b) Đất không có tranh chấp;

đất chuyển nhượng là điều mà bà K có thể không c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo lường trước được. Do đó, trong trường hợp này, đảm thi hành án;

bà K được coi là không cố ý vi phạm hợp đồng đặt cọc, nên nếu bị buộc phải trả lại tiền đặt cọc d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

và khoản tiền phạt thì không thỏa đáng. Để giải Trong tình huống trên, bà K và chồng đang phát quyết đối với các trường hợp như trên và bảo đảm sinh tranh chấp, nên mảnh đất đó không đủ điều được lẽ công bằng, tiểu mục 1 mục I Nghị quyết kiện để thực hiện việc chuyển nhượng.

số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội Liên quan đến vấn đề tiền đặt cọc, theo Điều đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một 102

103

https://thuviensach.vn

chuyển nhượng, nên đề nghị trả lại tiền cọc cho

“Điều 328. Đặt cọc

bà H và hủy bỏ thỏa thuận chuyển nhượng đất.

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt Tuy nhiên, bà H không đồng ý với cách giải quyết cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt nói trên.

cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc Vậy trong trường hợp này, vụ việc sẽ được giải vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt quyết như thế nào?

cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trả lời:

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp sau đây:

đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế

trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Việc phát sinh tranh chấp với chồng về mảnh b) Đất không có tranh chấp;

đất chuyển nhượng là điều mà bà K có thể không c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo lường trước được. Do đó, trong trường hợp này, đảm thi hành án;

bà K được coi là không cố ý vi phạm hợp đồng đặt cọc, nên nếu bị buộc phải trả lại tiền đặt cọc d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

và khoản tiền phạt thì không thỏa đáng. Để giải Trong tình huống trên, bà K và chồng đang phát quyết đối với các trường hợp như trên và bảo đảm sinh tranh chấp, nên mảnh đất đó không đủ điều được lẽ công bằng, tiểu mục 1 mục I Nghị quyết kiện để thực hiện việc chuyển nhượng.

số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội Liên quan đến vấn đề tiền đặt cọc, theo Điều đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một 102

103

https://thuviensach.vn

số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các quy định:

điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi

“Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.

đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau: Phát sinh tranh chấp đất đai dẫn đến không a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho thực hiện được thủ tục “sang tên” đối với mảnh đất việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho của bà K là trở ngại khách quan tác động đến việc việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho hợp đồng không được thực hiện. Do đó, nếu hai bên việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc không tiếp tục thực hiện giao dịch, thì bà K chỉ

thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp cần hoàn trả lại khoản tiền mà bà H đã đặt cọc.

đồng không được giao kết hoặc không được thực Với trường hợp trên, các bên có thể thương lượng hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo lại, xác định thời điểm thích hợp để làm thủ tục quy định tại khoản 2 Điều 363 Bộ luật Dân sự.

chuyển nhượng đất, tức là có thể được thực hiện sau khi Tòa án đưa ra phán quyết và bản án có b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho hiệu lực pháp luật.

việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu.

Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 Bộ luật Dân sự.

104

105

https://thuviensach.vn

số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các quy định:

điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi

“Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.

đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau: Phát sinh tranh chấp đất đai dẫn đến không a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho thực hiện được thủ tục “sang tên” đối với mảnh đất việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho của bà K là trở ngại khách quan tác động đến việc việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho hợp đồng không được thực hiện. Do đó, nếu hai bên việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc không tiếp tục thực hiện giao dịch, thì bà K chỉ

thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp cần hoàn trả lại khoản tiền mà bà H đã đặt cọc.

đồng không được giao kết hoặc không được thực Với trường hợp trên, các bên có thể thương lượng hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo lại, xác định thời điểm thích hợp để làm thủ tục quy định tại khoản 2 Điều 363 Bộ luật Dân sự.

chuyển nhượng đất, tức là có thể được thực hiện sau khi Tòa án đưa ra phán quyết và bản án có b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho hiệu lực pháp luật.

việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu.

Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 Bộ luật Dân sự.

104

105

https://thuviensach.vn

nhận quyền sử dụng đất. Có nguồn tin cho rằng, nếu các hộ gộp đất lại cho đủ lô thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng sau đó, không có bất kỳ một thông báo chính thức hay phương án giải quyết rõ ràng nào của Ủy ban nhân ĐIỀU KIỆN BỒI THƯỜNG

dân cấp xã. Gần đây, ông H nghe được thông tin KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

chính quyền chỉ bồi thường cho hộ gia đình thuộc KHÔNG CÓ GIẤY TỜ

diện nghèo khó, còn những hộ khác thì không được đền bù gì hết. Vì gia đình ông H không thuộc diện hộ nghèo nên khi nghe thông tin trên ông rất lo Tình huống:

lắng. Trong trường hợp này, nếu Nhà nước thu hồi Ông H đang sử dụng một “lô đất chợ” từ năm 1992.

đất thì ông H có được bồi thường hay không?

Khu chợ này được thành lập trước năm 1986, người Trả lời:

dân buôn bán ở đó được cấp một cái sạp (chỗ để buôn bán rộng cỡ 3,5m, dài hơn 5m), xây dựng như gian Căn cứ khoản 3 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013

nhà. Tuy nhiên, không ai trong số các hộ dân này có thì về nguyên tắc, việc bồi thường khi Nhà nước Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, người thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, dân dần dần định cư luôn ở đây, hàng năm vẫn đóng công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định thuế nhà đất đầy đủ. Năm 2013, một khu chợ mới của pháp luật. Do đó, nếu như chính quyền địa được xây dựng ở khu đất khác, nhưng khu chợ cũ

phương có bồi thường đối với đất thu hồi thì không vẫn còn nhiều hộ sinh sống. Ủy ban nhân dân cấp được phân biệt hộ nghèo hay không phải hộ nghèo xã dự tính tiến hành quy hoạch khu đất chợ cũ, buộc để bảo đảm nguyên tắc công bằng. Hơn nữa, trong những người đang sống ở đó di dời nhưng họ nhất các điều kiện để bồi thường về đất tại Điều 75

quyết không di chuyển.

Luật Đất đai năm 2013 cũng không có điều kiện Đến tháng 6/2016, Ủy ban nhân dân cấp xã cử

hộ nghèo.

cán bộ xuống đo đạc nhưng diện tích đất của mỗi Theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai hộ gia đình không đủ hạn mức để cấp Giấy chứng năm 2013 thì:

106

107

https://thuviensach.vn

nhận quyền sử dụng đất. Có nguồn tin cho rằng, nếu các hộ gộp đất lại cho đủ lô thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng sau đó, không có bất kỳ một thông báo chính thức hay phương án giải quyết rõ ràng nào của Ủy ban nhân ĐIỀU KIỆN BỒI THƯỜNG

dân cấp xã. Gần đây, ông H nghe được thông tin KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

chính quyền chỉ bồi thường cho hộ gia đình thuộc KHÔNG CÓ GIẤY TỜ

diện nghèo khó, còn những hộ khác thì không được đền bù gì hết. Vì gia đình ông H không thuộc diện hộ nghèo nên khi nghe thông tin trên ông rất lo Tình huống:

lắng. Trong trường hợp này, nếu Nhà nước thu hồi Ông H đang sử dụng một “lô đất chợ” từ năm 1992.

đất thì ông H có được bồi thường hay không?

Khu chợ này được thành lập trước năm 1986, người Trả lời:

dân buôn bán ở đó được cấp một cái sạp (chỗ để buôn bán rộng cỡ 3,5m, dài hơn 5m), xây dựng như gian Căn cứ khoản 3 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013

nhà. Tuy nhiên, không ai trong số các hộ dân này có thì về nguyên tắc, việc bồi thường khi Nhà nước Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, người thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, dân dần dần định cư luôn ở đây, hàng năm vẫn đóng công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định thuế nhà đất đầy đủ. Năm 2013, một khu chợ mới của pháp luật. Do đó, nếu như chính quyền địa được xây dựng ở khu đất khác, nhưng khu chợ cũ

phương có bồi thường đối với đất thu hồi thì không vẫn còn nhiều hộ sinh sống. Ủy ban nhân dân cấp được phân biệt hộ nghèo hay không phải hộ nghèo xã dự tính tiến hành quy hoạch khu đất chợ cũ, buộc để bảo đảm nguyên tắc công bằng. Hơn nữa, trong những người đang sống ở đó di dời nhưng họ nhất các điều kiện để bồi thường về đất tại Điều 75

quyết không di chuyển.

Luật Đất đai năm 2013 cũng không có điều kiện Đến tháng 6/2016, Ủy ban nhân dân cấp xã cử

hộ nghèo.

cán bộ xuống đo đạc nhưng diện tích đất của mỗi Theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai hộ gia đình không đủ hạn mức để cấp Giấy chứng năm 2013 thì:

106

107

https://thuviensach.vn

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi ngày 15/10/1993; tuy sử dụng đất không phù hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, thời điểm phê duyệt quy hoạch nên có thể được công cộng

công nhận quyền sử dụng đất với điều kiện phải 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có không có tranh chấp sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng Tóm lại, để bảo vệ quyền lợi cho gia đình, ông nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất H cần tìm hiểu thêm thông tin chính xác, dựa ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

trên các văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau quyền. Trường hợp có căn cứ cho rằng chính quyền đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ

địa phương thực hiện không đúng quy định pháp điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

luật, gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn của mình thì ông H có quyền khiếu nại, khởi kiện liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về

được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2

quản lý đất đai.

Điều 77 của Luật này...”.

Ông H có được bồi thường hay không tùy thuộc vào việc ông có đủ điều kiện để được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất không. Vấn đề

này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử

dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai. Ông H

thuộc trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước 108

109

https://thuviensach.vn

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi ngày 15/10/1993; tuy sử dụng đất không phù hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, thời điểm phê duyệt quy hoạch nên có thể được công cộng

công nhận quyền sử dụng đất với điều kiện phải 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có không có tranh chấp sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng Tóm lại, để bảo vệ quyền lợi cho gia đình, ông nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất H cần tìm hiểu thêm thông tin chính xác, dựa ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

trên các văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau quyền. Trường hợp có căn cứ cho rằng chính quyền đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ

địa phương thực hiện không đúng quy định pháp điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

luật, gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn của mình thì ông H có quyền khiếu nại, khởi kiện liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về

được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2

quản lý đất đai.

Điều 77 của Luật này...”.

Ông H có được bồi thường hay không tùy thuộc vào việc ông có đủ điều kiện để được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất không. Vấn đề

này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử

dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai. Ông H

thuộc trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước 108

109

https://thuviensach.vn

đã đưa ra được các giấy tờ hợp lệ chứng minh mảnh đất họ đang sử dụng là đúng pháp luật.

Câu hỏi được đặt ra là, việc chênh lệch giữa diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất thực tế sẽ được giải quyết như

DIỆN TÍCH TRÊN GIẤY

thế nào? Trong tình huống này, hành vi lấn, chiếm CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG

của bà K đúng hay sai?

ĐẤT KHÁC VỚI DIỆN TÍCH

Trả lời:

TRONG THỰC TẾ

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa Tình huống:

số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy Năm 2012, bà K được cơ quan chức năng cấp định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng 350m

không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời 2. Năm 2017, trong quá trình tiến hành xây dựng căn nhà, khi đo đạc thì bà K phát hiện diện điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tích đất trên thực tế chỉ là 340m2, nhỏ hơn 10m2

tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề

so với diện tích trong “sổ đỏ”. Bà K quyết định lấn thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử

10m2 của hộ gia đình bên cạnh để cho đủ diện tích dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 350m2. Hành vi lấn, chiếm của bà K đã dẫn đến liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu tranh chấp giữa hai bên. Khi hai bên được mời đến đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp làm việc tại trụ sở cơ quan chức năng, bà K giải tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch thích rằng: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền nhiều hơn nếu có.

sử dụng đất cho bà với diện tích 350m2, nên bà xây Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có dựng đủ diện tích 350m2 là không sai; nếu sai thì thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có là do lỗi của cơ quan nhà nước chứ không phải lỗi giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo của bà. Hàng xóm của bà K không đồng tình nên đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về

110

111

https://thuviensach.vn

đã đưa ra được các giấy tờ hợp lệ chứng minh mảnh đất họ đang sử dụng là đúng pháp luật.

Câu hỏi được đặt ra là, việc chênh lệch giữa diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất thực tế sẽ được giải quyết như

DIỆN TÍCH TRÊN GIẤY

thế nào? Trong tình huống này, hành vi lấn, chiếm CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG

của bà K đúng hay sai?

ĐẤT KHÁC VỚI DIỆN TÍCH

Trả lời:

TRONG THỰC TẾ

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa Tình huống:

số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy Năm 2012, bà K được cơ quan chức năng cấp định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng 350m

không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời 2. Năm 2017, trong quá trình tiến hành xây dựng căn nhà, khi đo đạc thì bà K phát hiện diện điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tích đất trên thực tế chỉ là 340m2, nhỏ hơn 10m2

tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề

so với diện tích trong “sổ đỏ”. Bà K quyết định lấn thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử

10m2 của hộ gia đình bên cạnh để cho đủ diện tích dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 350m2. Hành vi lấn, chiếm của bà K đã dẫn đến liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu tranh chấp giữa hai bên. Khi hai bên được mời đến đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp làm việc tại trụ sở cơ quan chức năng, bà K giải tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch thích rằng: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền nhiều hơn nếu có.

sử dụng đất cho bà với diện tích 350m2, nên bà xây Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có dựng đủ diện tích 350m2 là không sai; nếu sai thì thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có là do lỗi của cơ quan nhà nước chứ không phải lỗi giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo của bà. Hàng xóm của bà K không đồng tình nên đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về

110

111

https://thuviensach.vn

quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99

của Luật này”.

Căn cứ vào quy định trên, chênh lệch giữa số

HÀNG XÓM TỪ CHỐI

liệu diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền KÝ XÁC NHẬN RANH GIỚI

sử dụng đất và diện tích đất trên thực tế thì người sử dụng đất phải thực hiện đo đạc lại và được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu ranh Tình huống:

giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa Gia đình ông H khai hoang một mảnh đất có đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử

diện tích 1.000m2 để trồng trọt từ năm 1995. Năm dụng đất và không có tranh chấp với những người 2017, ông H tiến hành các thủ tục để được cấp Giấy sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đổi có diện mình khai hoang và đang canh tác nói trên. Tuy tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế là nhiên, vào thời điểm này, ông K (hàng xóm của ông 340m2. Việc lấn, chiếm đất của bà K sang đất hợp H) đã gửi đơn khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp pháp của hàng xóm là vi phạm pháp luật.

xã về việc đất của ông H liền kề với đất của ông, Trên thực tế, do các gia đình tự đo đạc hoặc cơ

nhưng ông chưa ký xác nhận ranh giới đất, do đó, quan đo đạc không làm đúng, chính xác quy trình, thủ tục làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chênh lệch số liệu giữa giấy tờ và thực tế có thể

của ông H phải bị đình chỉ. Trên tinh thần “tình xảy ra. Khi đó, diện tích đất đó cần được đo đạc lại làng nghĩa xóm” và thiện chí giải quyết, ông H đã và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trực tiếp đến gặp ông K để “nhờ cậy” ông K ký xác đúng quy định của pháp luật. Việc chỉ căn cứ vào nhận ranh giới đất. Tuy nhiên, ông K nhất quyết giấy tờ để lấn, chiếm đất người khác là hành vi vi từ chối ký, thậm chí còn gây khó dễ, yêu cầu phải phạm pháp luật và có thể bị xử phạt vi phạm hành dành ra từ quỹ đất của ông H một lối đi nhỏ và một chính, buộc áp dụng các biện pháp khắc phục.

đường mương dẫn nước.

112

113

https://thuviensach.vn

quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99

của Luật này”.

Căn cứ vào quy định trên, chênh lệch giữa số

HÀNG XÓM TỪ CHỐI

liệu diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền KÝ XÁC NHẬN RANH GIỚI

sử dụng đất và diện tích đất trên thực tế thì người sử dụng đất phải thực hiện đo đạc lại và được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu ranh Tình huống:

giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa Gia đình ông H khai hoang một mảnh đất có đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử

diện tích 1.000m2 để trồng trọt từ năm 1995. Năm dụng đất và không có tranh chấp với những người 2017, ông H tiến hành các thủ tục để được cấp Giấy sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đổi có diện mình khai hoang và đang canh tác nói trên. Tuy tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế là nhiên, vào thời điểm này, ông K (hàng xóm của ông 340m2. Việc lấn, chiếm đất của bà K sang đất hợp H) đã gửi đơn khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp pháp của hàng xóm là vi phạm pháp luật.

xã về việc đất của ông H liền kề với đất của ông, Trên thực tế, do các gia đình tự đo đạc hoặc cơ

nhưng ông chưa ký xác nhận ranh giới đất, do đó, quan đo đạc không làm đúng, chính xác quy trình, thủ tục làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chênh lệch số liệu giữa giấy tờ và thực tế có thể

của ông H phải bị đình chỉ. Trên tinh thần “tình xảy ra. Khi đó, diện tích đất đó cần được đo đạc lại làng nghĩa xóm” và thiện chí giải quyết, ông H đã và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trực tiếp đến gặp ông K để “nhờ cậy” ông K ký xác đúng quy định của pháp luật. Việc chỉ căn cứ vào nhận ranh giới đất. Tuy nhiên, ông K nhất quyết giấy tờ để lấn, chiếm đất người khác là hành vi vi từ chối ký, thậm chí còn gây khó dễ, yêu cầu phải phạm pháp luật và có thể bị xử phạt vi phạm hành dành ra từ quỹ đất của ông H một lối đi nhỏ và một chính, buộc áp dụng các biện pháp khắc phục.

đường mương dẫn nước.

112

113

https://thuviensach.vn

Vậy trong trường hợp này, ông H phải làm gì để

Điều kiện không có tranh chấp về đất thể hiện bảo vệ quyền lợi của mình?

bằng việc các cá nhân hay hộ gia đình xung quanh mảnh đất của ông H ký xác nhận giáp ranh không Trả lời:

có tranh chấp tới thời điểm ông H làm thủ tục yêu Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy cầu cơ quan chức năng cấp Giấy chứng nhận quyền định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất sử dụng đất. Cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của đạc, trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ

đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ

hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư

Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không Căn cứ tình huống nêu trên, do ông H không có có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng đã sử dụng đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 nên để làm cơ

đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

sở cho việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp xã phải căn cứ vào Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được các điều kiện sau đây:

Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời

- Việc sử dụng đất ổn định lâu dài; không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu

- Phù hợp với quy hoạch;

nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì

- Không có tranh chấp.

ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã 114

115

https://thuviensach.vn

Vậy trong trường hợp này, ông H phải làm gì để

Điều kiện không có tranh chấp về đất thể hiện bảo vệ quyền lợi của mình?

bằng việc các cá nhân hay hộ gia đình xung quanh mảnh đất của ông H ký xác nhận giáp ranh không Trả lời:

có tranh chấp tới thời điểm ông H làm thủ tục yêu Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy cầu cơ quan chức năng cấp Giấy chứng nhận quyền định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất sử dụng đất. Cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của đạc, trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ

đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ

hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư

Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không Căn cứ tình huống nêu trên, do ông H không có có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng đã sử dụng đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 nên để làm cơ

đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

sở cho việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp xã phải căn cứ vào Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được các điều kiện sau đây:

Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời

- Việc sử dụng đất ổn định lâu dài; không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu

- Phù hợp với quy hoạch;

nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì

- Không có tranh chấp.

ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã 114

115

https://thuviensach.vn

được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề

đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân XÂY DỰNG TRÁI PHÉP

cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.

TRÊN ĐẤT LẤN, CHIẾM

Tuy nhiên, trong tình huống này, ông K liên tục đưa ra các điều kiện gây trở ngại, ông H có Tình huống:

thể làm đơn đề nghị hòa giải gửi tới Ủy ban nhân Phía sau nhà ông P có một hẻm cụt. Theo quy dân cấp xã.

hoạch thì hẻm cụt này sẽ được làm thông, nhưng Nếu hòa giải không thành thì căn cứ vào trong quá trình sử dụng, các hộ gia đình khác đã lấn, khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, ông H

chiếm để làm bếp, kho chứa... Thấy vậy, năm 2010, có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án, yêu cầu xem ông P thuê thợ về xây thêm 1 gian nhà nhỏ ở sau xét, xử lý hành vi gây khó dễ, từ chối ký xác nhận nhà, lấn chiếm ra đường hẻm và sử dụng ổn định.

giáp ranh.

Đầu năm 2018, sau khi nghe được thông tin là hẻm này sẽ bỏ quy hoạch mở rộng và người dân sẽ được phép sử dụng đất hẻm, ông P sửa chữa và xây dựng gian nhà nhỏ thành ngôi nhà kiên cố. Tuy nhiên, khi đang thực hiện công việc sửa chữa, thì thanh tra xây dựng phát hiện và yêu cầu ông dừng thi công. Ông P

không đồng ý với quyết định của thanh tra xây dựng vì cho rằng các nhà khác cũng lấn, chiếm, ông chỉ

làm theo và hẻm này đã bỏ quy hoạch.

Vậy trong trường hợp này, hành vi của ông P là đúng hay sai? Việc xây dựng nhà kiên cố trên đất lấn, chiếm sẽ bị xử lý như thế nào?

116

117

https://thuviensach.vn

được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề

đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân XÂY DỰNG TRÁI PHÉP

cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.

TRÊN ĐẤT LẤN, CHIẾM

Tuy nhiên, trong tình huống này, ông K liên tục đưa ra các điều kiện gây trở ngại, ông H có Tình huống:

thể làm đơn đề nghị hòa giải gửi tới Ủy ban nhân Phía sau nhà ông P có một hẻm cụt. Theo quy dân cấp xã.

hoạch thì hẻm cụt này sẽ được làm thông, nhưng Nếu hòa giải không thành thì căn cứ vào trong quá trình sử dụng, các hộ gia đình khác đã lấn, khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, ông H

chiếm để làm bếp, kho chứa... Thấy vậy, năm 2010, có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án, yêu cầu xem ông P thuê thợ về xây thêm 1 gian nhà nhỏ ở sau xét, xử lý hành vi gây khó dễ, từ chối ký xác nhận nhà, lấn chiếm ra đường hẻm và sử dụng ổn định.

giáp ranh.

Đầu năm 2018, sau khi nghe được thông tin là hẻm này sẽ bỏ quy hoạch mở rộng và người dân sẽ được phép sử dụng đất hẻm, ông P sửa chữa và xây dựng gian nhà nhỏ thành ngôi nhà kiên cố. Tuy nhiên, khi đang thực hiện công việc sửa chữa, thì thanh tra xây dựng phát hiện và yêu cầu ông dừng thi công. Ông P

không đồng ý với quyết định của thanh tra xây dựng vì cho rằng các nhà khác cũng lấn, chiếm, ông chỉ

làm theo và hẻm này đã bỏ quy hoạch.

Vậy trong trường hợp này, hành vi của ông P là đúng hay sai? Việc xây dựng nhà kiên cố trên đất lấn, chiếm sẽ bị xử lý như thế nào?

116

117

https://thuviensach.vn

Trả lời:

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn Căn cứ khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013, thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật”.

hành vi lấn, chiếm đất đai là hành vi bị pháp luật cấm. Theo khoản 1, 2 Điều 3 Nghị định số

Trong tình huống nêu trên, đất hẻm cụt sau nhà 91/2019/NĐ-CP, hành vi lấn, chiếm đất được hiểu của ông P là phần đất không thuộc quyền sử dụng của ông. Hành vi xây dựng nhà ở của ông không là các hành vi sau:

được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép

“1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển nên đây là hành vi vi phạm pháp luật. Giả sử, hẻm dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng cụt đó được bỏ quy hoạch, nhưng nếu phần đất diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan mà ông xây nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không quyền sử dụng đất, thì phần đất đó vẫn không thể

được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn được coi là thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của đó cho phép.

ông.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 91/2019/

các trường hợp sau đây:

NĐ-CP, lấn, chiếm đất sẽ bị xử phạt như sau:

“1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt quản lý nhà nước về đất đai cho phép; như sau:

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000

pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05ha; chức, cá nhân đó cho phép;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05ha đến đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước dưới 0,1ha;

gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000

nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1ha đến nông nghiệp);

dưới 0,5ha;

118

119

https://thuviensach.vn

Trả lời:

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn Căn cứ khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013, thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật”.

hành vi lấn, chiếm đất đai là hành vi bị pháp luật cấm. Theo khoản 1, 2 Điều 3 Nghị định số

Trong tình huống nêu trên, đất hẻm cụt sau nhà 91/2019/NĐ-CP, hành vi lấn, chiếm đất được hiểu của ông P là phần đất không thuộc quyền sử dụng của ông. Hành vi xây dựng nhà ở của ông không là các hành vi sau:

được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép

“1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển nên đây là hành vi vi phạm pháp luật. Giả sử, hẻm dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng cụt đó được bỏ quy hoạch, nhưng nếu phần đất diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan mà ông xây nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không quyền sử dụng đất, thì phần đất đó vẫn không thể

được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn được coi là thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của đó cho phép.

ông.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 91/2019/

các trường hợp sau đây:

NĐ-CP, lấn, chiếm đất sẽ bị xử phạt như sau:

“1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt quản lý nhà nước về đất đai cho phép; như sau:

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000

pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05ha; chức, cá nhân đó cho phép;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05ha đến đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước dưới 0,1ha;

gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000

nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1ha đến nông nghiệp);

dưới 0,5ha;

118

119

https://thuviensach.vn

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000

đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn, thì hình đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5ha đến thức và mức xử phạt như sau:

dưới 01ha;

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,02ha; đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01ha trở

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000

lên.

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,02ha đến 2. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không dưới 0,05ha;

phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng c) Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000

phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05ha đến thì hình thức và mức xử phạt như sau: dưới 0,1ha;

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05ha; d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 40.000.000

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1ha đến b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000

dưới 0,5ha;

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05ha đến dưới 0,1ha;

đ) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5ha đến c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1ha đến dưới 01ha;

dưới 0,5ha;

e) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 150.000.000

d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01ha trở

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5ha đến lên.

dưới 01ha;

4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000

trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01ha trở

khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt lên.

như sau:

3. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000

trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05ha; 120

121

https://thuviensach.vn

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000

đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn, thì hình đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5ha đến thức và mức xử phạt như sau:

dưới 01ha;

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,02ha; đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01ha trở

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000

lên.

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,02ha đến 2. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không dưới 0,05ha;

phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng c) Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000

phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05ha đến thì hình thức và mức xử phạt như sau: dưới 0,1ha;

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05ha; d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 40.000.000

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1ha đến b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000

dưới 0,5ha;

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05ha đến dưới 0,1ha;

đ) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5ha đến c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1ha đến dưới 01ha;

dưới 0,5ha;

e) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 150.000.000

d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01ha trở

đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5ha đến lên.

dưới 01ha;

4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000

trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01ha trở

khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt lên.

như sau:

3. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000

trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05ha; 120

121

https://thuviensach.vn

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000

trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05ha đến thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật dưới 0,1ha;

liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000

dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1ha đến dưới doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử

0,5ha;

dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000

đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5ha đến dưới thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về

01ha;

khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000

phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử

đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01ha trở lên.

dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.

5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp 7. Biện pháp khắc phục hậu quả: quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm tại các đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4

khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 của Điều này và buộc trả

Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000

lại đất đã lấn, chiếm; trừ trường hợp quy định tại đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng điểm b và điểm c khoản này;

đối với tổ chức.

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với 6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị

lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động định số 43/2014/NĐ-CP;

sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước c) Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất; 122

123

https://thuviensach.vn

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000

trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05ha đến thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật dưới 0,1ha;

liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000

dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1ha đến dưới doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử

0,5ha;

dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000

đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5ha đến dưới thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về

01ha;

khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000

phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử

đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01ha trở lên.

dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.

5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp 7. Biện pháp khắc phục hậu quả: quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm tại các đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4

khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 của Điều này và buộc trả

Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000

lại đất đã lấn, chiếm; trừ trường hợp quy định tại đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng điểm b và điểm c khoản này;

đối với tổ chức.

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với 6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị

lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động định số 43/2014/NĐ-CP;

sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước c) Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất; 122

123

https://thuviensach.vn

d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 2

Điều 7 của Nghị định này”.

GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CẤP SAI SỐ THỬA ĐẤT

Tình huống:

Gia đình ông T có mảnh đất 450m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2017, ông T muốn chuyển nhượng một phần đất để lấy tiền lo việc cưới hỏi cho con trai. Khi làm thủ tục chuyển nhượng, ông T phát hiện “sổ đỏ” của ông ghi sai số thửa đất, dẫn đến việc chuyển nhượng cho người khác không thể tiến hành. Vậy trong trường hợp này ông T phải làm gì?

Trả lời:

Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây: a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, 124

125

https://thuviensach.vn

d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 2

Điều 7 của Nghị định này”.

GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CẤP SAI SỐ THỬA ĐẤT

Tình huống:

Gia đình ông T có mảnh đất 450m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2017, ông T muốn chuyển nhượng một phần đất để lấy tiền lo việc cưới hỏi cho con trai. Khi làm thủ tục chuyển nhượng, ông T phát hiện “sổ đỏ” của ông ghi sai số thửa đất, dẫn đến việc chuyển nhượng cho người khác không thể tiến hành. Vậy trong trường hợp này ông T phải làm gì?

Trả lời:

Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây: a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, 124

125

https://thuviensach.vn

chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này chứng nhận của người đó;

do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của đai kiểm tra xác nhận.

cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết 2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp tranh chấp đất đai”.

trong các trường hợp sau đây:

Như vậy, trong trường hợp Giấy chứng nhận a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên quyền sử dụng đất có sai sót về số thửa đất thì cơ

Giấy chứng nhận đã cấp;

quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp; dụng đất phải có trách nhiệm đính chính lại. Theo c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì: với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền

“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử

đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công liền với đất;

trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính”. Hồ sơ nộp khi thực hiện d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có: (1) Đơn không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền đã cấp; (2) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

126

127

https://thuviensach.vn

chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này chứng nhận của người đó;

do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của đai kiểm tra xác nhận.

cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết 2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp tranh chấp đất đai”.

trong các trường hợp sau đây:

Như vậy, trong trường hợp Giấy chứng nhận a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên quyền sử dụng đất có sai sót về số thửa đất thì cơ

Giấy chứng nhận đã cấp;

quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp; dụng đất phải có trách nhiệm đính chính lại. Theo c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì: với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền

“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử

đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công liền với đất;

trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính”. Hồ sơ nộp khi thực hiện d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có: (1) Đơn không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền đã cấp; (2) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

126

127

https://thuviensach.vn

Ông B không đồng ý với quyết định của chính quyền xã nên đã khởi kiện ra Tòa án. Ông cho rằng mảnh đất trước đây do chính quyền xã đo đạc, khi đó hoàn toàn không đề cập đến vấn đề đất lưu không1 và ông cũng đóng thuế đầy đủ theo diện GIẤY CHUYỂN NHƯỢNG

tích là 515m2, do đó, ông được phép xây dựng theo SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GHI RÕ

đúng diện tích 515m2.

DIỆN TÍCH

Căn cứ quy định pháp luật hiện hành việc ông B

giải thích như trên đúng hay sai?

Tình huống:

Trả lời:

Năm 1992, ông B nhận chuyển nhượng một Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013

mảnh đất, được chính quyền xã xác nhận, tuy quy định:

nhiên trên giấy tờ giao dịch không ghi rõ diện tích đất chuyển nhượng là bao nhiêu. Sau đó, ông B

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn sinh sống ổn định và làm việc bình thường tại địa định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì phương. Năm 2005, chính quyền địa phương tiến được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hành đo đạc lại đất cho ông B và xác định diện quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với tích sử dụng đất là 515m2, và ông cũng thực hiện đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: việc đóng thuế đất theo diện tích 515m2. Năm a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất 2017, ông B làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có quyền sử dụng đất và phá dỡ nhà cũ để xây dựng thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính nhà mới. Tuy nhiên, sau khi chính quyền xã thực hiện đo đạc thì chỉ cho phép ông B xây dựng trên 1. Hiểu một cách khái quát nhất, đất lưu không là phần đất được quy hoạch để phục vụ cho việc xây dựng diện tích 400m2, diện tích đất còn lại không được các công trình công cộng như đường giao thông, mạng phép xây dựng với lý do đây là đất lưu không.

lưới điện, hệ thống thủy điện...

128

129

https://thuviensach.vn

Ông B không đồng ý với quyết định của chính quyền xã nên đã khởi kiện ra Tòa án. Ông cho rằng mảnh đất trước đây do chính quyền xã đo đạc, khi đó hoàn toàn không đề cập đến vấn đề đất lưu không1 và ông cũng đóng thuế đầy đủ theo diện GIẤY CHUYỂN NHƯỢNG

tích là 515m2, do đó, ông được phép xây dựng theo SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GHI RÕ

đúng diện tích 515m2.

DIỆN TÍCH

Căn cứ quy định pháp luật hiện hành việc ông B

giải thích như trên đúng hay sai?

Tình huống:

Trả lời:

Năm 1992, ông B nhận chuyển nhượng một Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013

mảnh đất, được chính quyền xã xác nhận, tuy quy định:

nhiên trên giấy tờ giao dịch không ghi rõ diện tích đất chuyển nhượng là bao nhiêu. Sau đó, ông B

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn sinh sống ổn định và làm việc bình thường tại địa định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì phương. Năm 2005, chính quyền địa phương tiến được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hành đo đạc lại đất cho ông B và xác định diện quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với tích sử dụng đất là 515m2, và ông cũng thực hiện đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: việc đóng thuế đất theo diện tích 515m2. Năm a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất 2017, ông B làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có quyền sử dụng đất và phá dỡ nhà cũ để xây dựng thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính nhà mới. Tuy nhiên, sau khi chính quyền xã thực hiện đo đạc thì chỉ cho phép ông B xây dựng trên 1. Hiểu một cách khái quát nhất, đất lưu không là phần đất được quy hoạch để phục vụ cho việc xây dựng diện tích 400m2, diện tích đất còn lại không được các công trình công cộng như đường giao thông, mạng phép xây dựng với lý do đây là đất lưu không.

lưới điện, hệ thống thủy điện...

128

129

https://thuviensach.vn

sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng Trong tình huống trên, giấy chuyển nhượng đất hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa của ông B với chủ sở hữu cũ được xác lập vào năm miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội 1992 và được chính quyền địa phương xác nhận chủ nghĩa Việt Nam;

đã thỏa mãn điều kiện được quy định tại khoản 1

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, do được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có giấy chuyển nhượng này không ghi rõ nên không tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước thể xác định được diện tích đất mà ông B đủ điều ngày 15 tháng 10 năm 1993;

kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền là bao nhiêu. Trường hợp này, việc xác định diện sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ

tích đất hợp pháp của ông B sẽ căn cứ dựa trên giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền các giấy tờ chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng với đất;

đất ổn định. Cụ thể, năm 2005, chính quyền địa d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phương đã đo đạc và xác định diện tích đất sử dụng mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15

của ông B là 515m2 và ông B đóng thuế sử dụng tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã đất theo diện tích này, nên đây được coi là các giấy xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10

tờ chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn năm 1993;

định của ông. Ông B có thể được cấp Giấy chứng đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với nhận quyền sử dụng đất với diện tích sử dụng là đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước 515m2. Tuy nhiên, ông chỉ được phép xây dựng trên theo quy định của pháp luật;

diện tích 400m2, 115m2 còn lại không được phép e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan xây dựng vì thuộc phần đất lưu không.

có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử

Trên thực tế hiện nay, nhiều khu vực đất lưu dụng đất;

không có diện tích lớn nằm gần với diện tích đất ở

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15

hoặc canh tác của người dân. Do vậy, nhiều người tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”.

sử dụng phần đất này để tiến hành xây dựng nhà ở

130

131

https://thuviensach.vn

sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng Trong tình huống trên, giấy chuyển nhượng đất hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa của ông B với chủ sở hữu cũ được xác lập vào năm miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội 1992 và được chính quyền địa phương xác nhận chủ nghĩa Việt Nam;

đã thỏa mãn điều kiện được quy định tại khoản 1

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, do được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có giấy chuyển nhượng này không ghi rõ nên không tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước thể xác định được diện tích đất mà ông B đủ điều ngày 15 tháng 10 năm 1993;

kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền là bao nhiêu. Trường hợp này, việc xác định diện sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ

tích đất hợp pháp của ông B sẽ căn cứ dựa trên giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền các giấy tờ chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng với đất;

đất ổn định. Cụ thể, năm 2005, chính quyền địa d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phương đã đo đạc và xác định diện tích đất sử dụng mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15

của ông B là 515m2 và ông B đóng thuế sử dụng tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã đất theo diện tích này, nên đây được coi là các giấy xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10

tờ chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn năm 1993;

định của ông. Ông B có thể được cấp Giấy chứng đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với nhận quyền sử dụng đất với diện tích sử dụng là đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước 515m2. Tuy nhiên, ông chỉ được phép xây dựng trên theo quy định của pháp luật;

diện tích 400m2, 115m2 còn lại không được phép e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan xây dựng vì thuộc phần đất lưu không.

có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử

Trên thực tế hiện nay, nhiều khu vực đất lưu dụng đất;

không có diện tích lớn nằm gần với diện tích đất ở

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15

hoặc canh tác của người dân. Do vậy, nhiều người tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”.

sử dụng phần đất này để tiến hành xây dựng nhà ở

130

131

https://thuviensach.vn

và canh tác. Tuy nhiên, nhóm đất này thực tế thuộc quyền quản lý của Nhà nước nên sẽ bị thu hồi và xử phạt hành chính khi sử dụng trái phép. Quỹ đất này cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

MỤC LỤC

Trang

Lời Nhà xuất bản 5

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

7

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang

11

- Điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa 15

- Xử lý đất được nhà nước giao, cho thuê hết thời hạn

19

- Điều kiện để tách thửa đất ở

24

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho nhiều người có chung quyền sử dụng đất

28

- Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang loại đất trồng cây khác

33

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của vợ chồng nhưng chỉ ghi tên một người

37

132

133

https://thuviensach.vn

và canh tác. Tuy nhiên, nhóm đất này thực tế thuộc quyền quản lý của Nhà nước nên sẽ bị thu hồi và xử phạt hành chính khi sử dụng trái phép. Quỹ đất này cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

MỤC LỤC

Trang

Lời Nhà xuất bản 5

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

7

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang

11

- Điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa 15

- Xử lý đất được nhà nước giao, cho thuê hết thời hạn

19

- Điều kiện để tách thửa đất ở

24

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho nhiều người có chung quyền sử dụng đất

28

- Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang loại đất trồng cây khác

33

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của vợ chồng nhưng chỉ ghi tên một người

37

132

133

https://thuviensach.vn

- Nghĩa vụ tài chính phải đóng khi Nhà

- Nhờ người khác đứng tên chuyển nước “hợp thức hóa” đất ở

40

nhượng đất

82

- Thuê đất công ích do Ủy ban nhân dân

- Người Việt Nam ở nước ngoài có được cấp xã quản lý

44

nhận thừa kế là quyền sử dụng đất,

- Hạn mức khi nhận chuyển nhượng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác nông nghiệp

47

gắn liền với đất đối với mảnh đất ở Việt

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

Nam không?

85

dụng đất không có công chứng, chỉ lập

- Tranh chấp lối đi chung

92

vi bằng

49

- Hàng xóm lấn chiếm đất

95

- Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử

- Đã đặt cọc tiền nhưng đất không đủ

dụng đất nông nghiệp

54

điều kiện chuyển nhượng quyền sử

- Xin phép cấp Giấy chứng nhận quyền dụng đất

101

sử dụng đất mới khi còn Giấy chứng

- Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu nhận quyền sử dụng đất đứng tên chủ

hồi đất không có giấy tờ

106

sở hữu cũ

58

- Diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử

- Xác định diện tích đất ở khi đất có ao dụng đất khác với diện tích trong thực tế

110

và vườn

61

- Hàng xóm từ chối ký xác nhận ranh giới 113

- Làm gì khi bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

- Xây dựng trái phép trên đất lấn, chiếm 117

và tài sản khác gắn liền với đất?

65

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy cấp sai số thửa đất

125

viết tay

70

- Giấy chuyển nhượng sử dụng đất không

- Có được đăng ký biến động khi đất đang ghi rõ diện tích

128

có tranh chấp hay không?

74

- Tặng cho quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng, chứng thực thì có hiệu lực pháp luật không?

78

134

135

https://thuviensach.vn

- Nghĩa vụ tài chính phải đóng khi Nhà

- Nhờ người khác đứng tên chuyển nước “hợp thức hóa” đất ở

40

nhượng đất

82

- Thuê đất công ích do Ủy ban nhân dân

- Người Việt Nam ở nước ngoài có được cấp xã quản lý

44

nhận thừa kế là quyền sử dụng đất,

- Hạn mức khi nhận chuyển nhượng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác nông nghiệp

47

gắn liền với đất đối với mảnh đất ở Việt

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

Nam không?

85

dụng đất không có công chứng, chỉ lập

- Tranh chấp lối đi chung

92

vi bằng

49

- Hàng xóm lấn chiếm đất

95

- Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử

- Đã đặt cọc tiền nhưng đất không đủ

dụng đất nông nghiệp

54

điều kiện chuyển nhượng quyền sử

- Xin phép cấp Giấy chứng nhận quyền dụng đất

101

sử dụng đất mới khi còn Giấy chứng

- Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu nhận quyền sử dụng đất đứng tên chủ

hồi đất không có giấy tờ

106

sở hữu cũ

58

- Diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử

- Xác định diện tích đất ở khi đất có ao dụng đất khác với diện tích trong thực tế

110

và vườn

61

- Hàng xóm từ chối ký xác nhận ranh giới 113

- Làm gì khi bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

- Xây dựng trái phép trên đất lấn, chiếm 117

và tài sản khác gắn liền với đất?

65

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy cấp sai số thửa đất

125

viết tay

70

- Giấy chuyển nhượng sử dụng đất không

- Có được đăng ký biến động khi đất đang ghi rõ diện tích

128

có tranh chấp hay không?

74

- Tặng cho quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng, chứng thực thì có hiệu lực pháp luật không?

78

134

135

https://thuviensach.vn

Chịu trách nhiệm xuất bản và nội dung Q. GIÁM ĐỐC - TỔNG BIÊN TẬP

PHẠM CHÍ THÀNH

Biên tập nội dung: TS. NGUYỄN THỊ QUỲNH NGA LÊ THỊ THU HỒNG

Trình bày bìa:

PHẠM THÚY LIỄU

Chế bản vi tính:

TRẦN VĂN TIẾN

HOÀNG MINH TÁM

Sửa bản in:

NGUYỄN THỊ YẾN

VŨ THỊ THU

Đọc sách mẫu:

NGUYỄN CÔNG TÂY

136

https://thuviensach.vn

https://thuviensach.vn

https://thuviensach.vn

Document Outline

- Blank Page

- Blank Page

Table of Contents

Blank Page